神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2016年12月期〖CBRE〗

神戸のオフィスマーケット

2016年12月期の神戸の空室率は、対前期（同年9月期）比0.3ポイント低下し5.7％となった。今期は純然たるオフィス需要について目立った新規開設や拡張移転の動きは見られず、貸会議室やレンタルオフィス、フィットネスといった来店型ニーズで100坪～300坪程度の新規契約が重なったことが空室率低下に繋がった。これまでの空室消化により、駅前の築浅物件には即入居の募集貸室が少なくなっているため、立地・築年数もしくは設備条件等に劣り、これまで苦戦を強いられていたビル群にまで成約の広がったことが特徴的であった。想定成約賃料は前期比0.4％（40円／坪）上昇し10,780円／坪となった。新規成約賃料の引き上げや継続賃料の増額改定も若干見受けられるが、駅前物件よりも値ごろ感のあるビルに成約が広がっており、全体として成約賃料を押し上げるには至っていない。

駅前立地のビルでは、新規空室が解約予告ベースで順調に消化されている状況だが、今後1～2年以内に見込まれている大型空室の消化がスムーズに進むか否かが、短期的には注目されるところである。

京都のオフィスマーケット

京都における2016年12月期の空室率は、対前期比0.2ポイント低下して2.1％となった。ビルグレードや立地にかかわらず空室消化が一段と進んでおり、今期も継続して、空室率の過去最低値を更新している。

多くの物件において、「最後の空室」に複数の商談が重なった上で満室に至るような状況となっており、物件を探すテナント側に選択の余地は少ない。自ずと、契約締結までの期間も早まっている印象を受ける。

平均想定成約賃料は、対前期比1.6％上昇して11,850円／坪であった。少ない空室に対して、面積拡張や新設といった前向きな需要が重なることで、空室率のさらなる低下と連動し、新規賃料もより一層上昇してきている。需給バランスが逼迫したマーケットを反映し、継続賃料の増額交渉を実施するオーナーも増えている。

2016年を振り返ると、一年を通して空室率低下・賃料上昇のトレンドが一貫したものとなった。2017年も新規供給の計
画はなく、この傾向はさらに強まっていくものと予測される。

関西支社　皆藤誠一郎・崎山愛子

現在募集中の神戸市の賃貸オフィス
現在募集中の京都市の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込）	需給の動向
三宮～神戸大規模ビル	12,000～18,000 円/坪	引き続きマーケットは安定している。
三宮～神戸中小規模ビル	8,000～13,000 円/坪	ビルにより需要の強弱はあるものの、空室は徐々に消化されてきている。
姫路	7,500～13,000 円/坪	動きは限られるものの、若干空室の消化が進んでいる。
明石・加古川	6,000～8,000 円/坪	需給ともに、オフィスマーケットの動きは限られている。
阪神間	8,000～11,000 円/坪	新規供給もなく、優良物件の品薄状態が続いている。
四条烏丸大規模ビル	15,000～18,000 円/坪	まとまった面積の確保が難しく、継続して需給バランスは逼迫。多くの物件が、満室の状況となっている。
四条烏丸中小規模ビル	9,000～14,000 円/坪	立地にかかわらず、空室の消化が進んでいる。割安感のあった物件では、賃料の上昇も見られる。
京都駅前	12,000～18,000 円/坪	空室のほとんどない状態が続いており、館内増床もままならない。成約賃料は上昇傾向にある。
倉庫・配送センター・工場兵庫	3,000～4,000 円/坪	既存物件では、中大型の空室の少ない状況が続いている。神戸内陸部を中心に、新規の大型開発案件が顕在化してきている。
倉庫・配送センター・工場京都	3,000～4,000 円/坪	100～150坪程度の事務所兼倉庫や大型物流センターへの需要が旺盛。ただし、新規供給、既存空室ともに極めて限定的で、マッチングが進んでいない。