大阪 - 賃貸不動産市場　2016年12月期〖CBRE〗

2016年秋の経済動向

大阪における2016年秋の経済動向を俯瞰すると、コンビニや家電業界は好調であったものの、百貨店やスーパー、自動車販売等がやや苦戦している。住宅供給についても、投資が広範囲で減少という指標が出ており、消費全般について一服感が見受けられる。確かに、失業率は低下し雇用関係については改善しているものの、大阪経済は回復の動きに若干の陰りが出始めており、足踏み状態に戻りつつあるようだ。

市内の空室率は3％台へ

経済的な指標ではマイナス面も見受けられるが、大阪のオフィス市場は、引き続き好調である。リーマンショック前に市場が回復基調を示したこともあったが、本格的な回復までには至らなかったことから、バブル崩壊以降、今が最も好調であると言えるかもしれない。

2016年12月期の大阪オールグレードビルの空室率は、対前期（同年9月期）比－0.7ポイントの3.9％となった。グレードAの空室率は、対前期比－1.7ポイントの2.8％となっている。

エリア別に見ると、「梅田」エリアで対前期比－0.8ポイントの2.2％、「新大阪」エリアでは対前期比－0.2ポイントの2.1％と、完全に供給不足となっている。また、大阪の他のエリアにおいても、全てで空室率の低下が見られた。

この要因としては、テナントの継続する拡張需要が挙げられる。例えば、これまでのテナント事情であれば、館内増床と言っても30～100坪までという大きさが主流であった。しかし、最近では300坪を超えるフロア単位での増床も珍しくない。また、高額賃料物件への移転も数多く見受けられる。さらに、建て替えや自社屋の改装という理由で、マーケットに出てくる大規模なニーズもあり、1,000坪以上の面積を求める案件も少なくない状況である。

今年も、大型の新規供給は、テナントの決定している「（仮称）新MID大阪京橋ビル」を除くと「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」のみである。まだしばらくは、供給不足が続くことに変わりはなく、募集賃料・成約賃料のみならず、継続賃料についても強気に出てくるオーナーが徐々に増えると思われる。契約更新時期を控えるテナントには、やや厳しい市況になるだろう。

関西支社粟井克彦

現在募集中の大阪府の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込）	需給の動向
梅田大規模ビル	20,000～27,000 円/坪	テナント需要に対して空室が不足しており、特に大型区画の不足は深刻。賃料上昇傾向など、テナントサイドにとっては厳しい局面と言える。
梅田中小規模ビル	16,000～20,000 円/坪	空室減少とともに賃料相場は上昇。大規模ビル同様、区画確保は複数企業との競合となり、テナントサイドにとって厳しい局面である。
淀屋橋・本町大規模ビル	16,000～19,000 円/坪	2016年末にかけて多くの空室が消化され、大規模ビルの空室は限定的である。選択肢が限定されるとともに、賃料上昇の動きが今後進むと思われる。
淀屋橋・本町中小規模ビル	12,000～14,000 円/坪	引き続き堅調なマーケットであり、空室も不足する傾向にある。
難波・心斎橋大規模ビル	12,000～17,000 円/坪	来店型需要に加え、オフィス需要も増えている。特に梅田や淀屋橋、本町での大型ビルの空室消化に伴い、選択肢を広げる企業も見受けられる。
難波・心斎橋中小規模ビル	9,000～10,000 円/坪	大規模ビルの空室消化と連動をするように、中小規模ビルでも空室消化が進む。
周辺都市大規模ビル	10,000～13,000 円/坪	中心部の空室消化に伴い、需要が増えている。特に大型区画を保有するビルについては需要があり、流れが変わっている。
周辺都市中小規模ビル	7,000～9,000 円/坪	大規模ビル程ではないが、需要は少しずつ増えている。ただし、中心部と比較すると、空室消化のスピードはまだまだといった状況。
事務所兼倉庫市内・北摂・東大	4,000～6,000 円/坪	新規供給がマルチテナントの大型物件に偏っていることや、既存空室で汎用性の高い物件が不足していることなどから、テナント側の移転ニーズに対応できていない。
倉庫・配送センター郊外	3,400～3,900 円/坪	大型マルチのニーズは内陸堅調、湾岸苦戦の様相で、全体として賃料相場に弱含み感が出始めている。既存の空室は依然としてタイトな状況。