東京 - 市場動向と賃料相場　2026年3月期〖CBRE〗

底堅いグレードアップ需要に支えられ、グレードA物件は高稼働を維持。

グレードB空室率も低下傾向

東京23区のオフィスマーケットは、引き続き需給が引き締まった状況にある。2026年1～3月期末のオールグレード空室率は低下し、主要5区、東京23区ともに、空室率は1％台半ばの低水準で推移した。都心主要エリアでは、募集区画が限られており、まとまった面積の確保は依然難しい。既存ビルにおいても、解約区画に早期の引き合いが入り、二次空室が目立たない。

グレードA空室率は、1％未満の水準で推移。新築・既存を問わず、グレードA物件は高稼働を維持している。立地や建物スペック、BCP性能、環境配慮などを重視した、グレードアップ需要は底堅く、短期間での成約が目立つ。グレードBも、空室率はおおむね低下傾向にあり、都心や駅近物件を中心に、安定した引き合いがある。ビルごとの競争力による選別は、一段と明確になっている。

賃料相場の上昇基調継続

主要5区、東京23区の想定成約賃料は、前期より上昇し、エリアやグレードによっては、上昇幅が大きい。空室の品薄感に加え、建築費や管理費、光熱費など、各種コストの上昇が、賃料水準を押し上げている。特に、新築や築浅ビルでは、賃料条件の柔軟性が限定的となるケースも見られる。こうした環境下で、テナント側も、賃料水準だけでなく、入居工事費や原状回復費、ランニングコストを含めた総額で、判断する動きが強まっている。物件選定では、立地や賃料に加え、入居時期や区画分割の可否、契約条件の整理が重要となる場面も多い。

また、近年では、内装をあらかじめ整えたセットアップオフィスの提供が一般化している。入居時の初期コストや工期を抑えられる点が評価され、一定の需要を取り込むケースが増加している。これにより、従来は賃料が抑えられていたビルでも、付加価値を背景に、賃料相場が底上げされる兆しがある。

移転計画の検討では、空室の品薄感を背景に、検討期間の長期化が物件確保の難易度を高めている。特に、比較検討の余地が限られる都心部では、一定の条件調整を前提に、複数の選択肢を並行して検討する動きが一般化している。移転時期や面積条件に柔軟性を持たせることで、成約に至るケースも増えている。今後も、好立地や競争力の高いビルを中心に、貸主優位の状況が続くと見られ、早期の情報収集と迅速な意思決定が一層重要となっている。

東京本社　久戸瀬　亮太

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
主要３区大規模ビル	40,000円～70,000円/坪	東京駅周辺はほぼ満室が続く。港区も新築・築浅を中心に空室消化が堅調で募集は限定的。需給ひっ迫により賃料は上昇傾向。
主要３区中小規模ビル	25,000円～33,000円/坪	空室消化が進み、好立地物件ではテナントの選択肢は限られる。建築費高騰で新築賃料は高止まり、既存ビル需要も依然旺盛。
周辺７区大規模ビル	28,000円～38,000円/坪	各エリアで空室消化が堅調で大型空室は少ない。館内増床も旺盛で二次空室は出にくく、競争力ある物件で賃料上昇も目立つ。
周辺７区中小規模ビル	19,000円～30,000円/坪	停滞した臨海部も空室消化で市況改善。中低グレードのセットアップ化が普及、付加価値による高値成約で相場底上げの印象。
23区内大規模ビル	15,000円～22,000円/坪	都心の大型空室は少なく、一定規模の空室を有するビルへの引き合いが増加。エリア差はあるが条件調整や差別化で消化は進む。
23区内中小規模ビル	14,000円～20,000円/坪	空室消化は進むが、立地・グレードで優劣は残る。一方、初期費用抑制が評価されるセットアップ物件は従来以上の高値成約も。
立川	13,000円～25,000円/坪	2026年竣工物件は分割区画を残しほぼ満室の見通し。100坪以上の新規募集複数も需要は底堅く、市場への影響は限定的。