東北 - 市場動向と賃料相場　2026年3月期〖CBRE〗

空室率は4期ぶりに3％台へ低下。
築浅を中心に空室消化が進む。

賃料上昇が顕著に

2026年1～3月期末の仙台市内の空室率は3.6%と、前期より0.4ポイント低下した。今年1月に「lamroN仙台」が竣工し、その新規供給分が算入されたが、空室率が低下したことにより、テナントの需要が好調であることがうかがえる。また、2023～24年竣工の築浅物件を中心に、築20年以内の物件が空室を消化しており、人気の高さが見てとれる。

テナント動向については、仙台市内中心部でのビルグレード改善や拡張、郊外から中心部への移転といったニーズが多い。その背景は、雇用強化や従業員のモチベーションアップ、働き方改革といった、時代を象徴するものとなっている。一方、まとまった面積を確保しようとすると、築浅物件しか空きがないという状況も、築浅物件が空室を消化している要因として考えられる。

今年の新規供給は、前述した「lamroN仙台」のみであり、かつ好調なテナント需要により、今後も空室率の低下が続くと予測される。それに伴い、賃料の上昇も、より顕著に現れている。築浅物件の入居率上昇による募集賃料の値上げや、仙台駅至近のランドマークビルが、募集賃料の値上げを行ったことから、築20年程度の物件や築30年を超える旧来の大型ビルも、追随する形で賃料を上げている。このような流れは、中小規模ビルまで波及し始めている。

市場における賃料相場の上昇は、既存テナントへの賃料増額交渉の動きをより加速させており、テナントからの賃料増額に対する相談も後を絶たない。これを契機に、オフィスの利用方法、適正面積の検証、グループ統合の可能性などを考える機会となり、移転検討を行うケースも増えている。

今後の開発は年1棟ペース

開発計画として、2027年春に「（仮称）S-GATE仙台一番町」、2027年末に「（仮称）名鉄仙台南町通りビル」が竣工を控えている。さらに、2028年には「仙台第一生命ビルディング建替計画」、2029年に「（仮称）読売仙台ビル建替プロジェクト」、2030年に「（仮称）仙台市青葉区本町一丁目プロジェクト」と続く。ただ、他都市と比べると供給は多くない。建築費の高騰などにより、開発計画が延期や白紙となっている事例もあるため、仙台市が進める「都心再構築プロジェクト」を活用することで、都市の機能が更新され、さらに魅力ある街へと変化することを期待したい。

仙台支店　後藤　拓己

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
仙台市中心部	14,000円～17,000円/坪	空室率は前期より若干低下。年始に新築ビルが竣工し、新規供給分が算入されたにもかかわらず、空室率が低下したことから、需要は旺盛であることがうかがえる。2027年春まで新規供給はないため、空室率は引き続き低下していくと予想される。空室率の低下に伴い、築浅・ランドマークビルを中心に募集賃料は上昇傾向。
郡山市	9,000円～10,500円/坪	郡山駅前ビルのまとまった空室が消化され、新規供給はなく市場は一段とタイトに。市内にはビルグレードの向上ニーズがある一方、50坪超の空室は極めて少なく、需給の動きは小幅にとどまる。既存ストックは坪1万円前後に集中しており、1～2年以内の新築供給は見込まれず、水面下の再開発計画の具体化が待たれる。
盛岡市	9,000円～11,000円/坪	一部のランドマークビルを除いて、空室消化は鈍化しており、マーケットは停滞気味。一方、まとまった面積の空室は少なく、希少性が高いため、2027年春竣工予定の新築ビルがマーケットの起爆剤となることが期待される。テナントの動きが鈍いため、賃料相場は横ばいで推移している。
倉庫・配送センター・注文建築	3,500円～4,200円/坪	2026年の供給は4.3万坪となる見込みで、倉庫需要の動きは少しずつ出てきている。■仙台エリアでは、倉庫需要は食品・日用雑貨が活発に動いている。■盛岡・北上エリアでは、供給物件が多く控えているが、倉庫需要は横ばい。徐々に空室が消化されているが、倉庫内で働く人の雇用面が課題。■郡山エリアでは、開発および既存物件の空室は、引き続き少ない。