大阪 - 市場動向と賃料相場　2026年3月期〖CBRE〗

需給ひっ迫で賃料相場上昇に拍車。
リノベ・セットアップが存在感。

グレードA賃料は大幅続伸

シービーアールイー㈱の調査によると、2026年1～3月期末の大阪グレードAの空室率は3.0％となり、前期（2025年10～12月期）から0.7ポイント低下した。昨年末の淀屋橋ゲートタワー竣工に伴い一時的に上昇していた空室率を、わずか3カ月で解消した格好である。

賃料の上昇ペースはさらに加速しており、グレードA想定成約賃料は28,000円／坪と、前期と比較して3.9%の上昇を見せた。3%以上の上昇は、これで3期連続である。

オールグレード空室率を見ると、大阪全体は2.0％である一方、エリア別では堂島や中之島、新大阪はいずれも1％を下回る低水準となっている。これに対し、昨年から今年にかけて新規供給があった淀屋橋と本町では、それぞれ6.6％、3.4％と、極端に高くはないものの、相対的に空室在庫が残っている状況が見てとれる。

ただし、淀屋橋、本町においても、新築・既存を問わず特に大型区画の空室消化スピードは速くなっており、今後のマーケットの供給予定も限定的であることから、需給は一段とひっ迫していくと予想される。

オールグレードの想定成約賃料も全エリアで上昇傾向にあり、大阪全体では15,540円／坪と、前期と比べて3.6%の上昇となった。エリア別で見てみると、堂島と本町がそれぞれ前期比6.0%、5.1%と、大幅な上昇を示している点が特に目立つ。

多様化する供給手法と商品

最近の供給の特徴として、小規模な新築ビルや既存ビルのリニューアル、リノベーション事例が増加傾向にある。例えば、特定法人の自社ビルが売買やリニューアルを経て賃貸物件として供給されるケースや、新築・リニューアル時に貸主が受付や会議室などの内装を整え、家具・什器まで用意したセットアップオフィスと呼ばれる商品も増えている。建築費高騰の影響等で、賃料水準を引き上げたい貸主側と、高騰する入退去時の初期費用や不透明な入居工事スケジュールを抑制したい借主側の思惑が、現在の市場環境下で合致しやすくなっているのかもしれない。今後の動向を注視したい。

関西支社　荒井　誠