神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2026年3月期

神戸：低水準の空室率で9期連続の賃料上昇。
京都：四条烏丸・京都駅前が需要けん引。

中位グレード中心に賃料底上げ

当社調査による、2026年1～3月期末における神戸の空室率は1.2%と、前期より0.1ポイント低下。依然として低水準が続き、拡張や立ち退きに伴う移転に加え、来客型業態の出店ニーズも見られるが、受け皿は限られている。一部の新築・築浅ビルへの関心は引き続き高く、将来的な移転を見据えた動きも散見。さらに、将来の供給に伴う二次空室への期待感はあるものの、現時点での具体的な選択肢は少ない状況だ。

想定成約賃料は12,980円／坪と、9期連続の上昇を見せた。空室率の低さを背景に、特に中位グレードの物件を中心に賃料の底上げが進み、市場全体の賃料水準を押し上げている。

今後も需給のタイトな状況は継続する見込みである。供給が限られる中、条件に合致する物件の確保は容易ではなく、企業にはより迅速な意思決定が求められる。

需給タイトで募集条件見直しも

京都における2026年1～3月期末の空室率は2.8%となり、対前期比で0.2ポイントの低下。主要エリアにおける大型区画の絶対量は依然として少なく、需給バランスは引き締まった状態が続く。

需要は四条烏丸および京都駅周辺を中心に底堅く、立地やビルグレード、設備水準の高い物件では、空室発生後も早期成約に至るケースが多い。とりわけ四条通・烏丸通沿いの大型ビルにおいては、周辺エリアの空室減少や賃料上昇を背景に、募集条件を見直す動きが見られた。

このような環境下で、想定成約賃料は上昇基調を維持。空室が限定的な中、競争力の高い四条烏丸や京都駅前エリアに加え、烏丸御池エリアや四条大宮エリアなどでも、募集賃料の引き上げや定期借家契約の活用が進む。これに伴い、賃料上昇を見越して移転や分室を検討する企業も増加傾向だ。

今後、京都中心部において、比較的まとまった面積を有する新築の供給は引き続き限定的となる見通しである。企業が希望する立地・規模のオフィスを確保するには、二次空室も含めた情報収集や、早期の移転計画立案が重要となる。当面、需給の引き締まった状態が続くと見られ、供給動向およびテナントの動きが注目される。

関西支社　張詩云 / 西原滉人

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