東京―品川間のビジネスゾーンは、全国に展開する企業群の拠点立地としてニーズを集めてきましたが、中でも品川駅周辺は、新幹線停車駅であることや、品川インターシティを皮切りに建ち上がった高層ビル群による大規模かつ比較的新しいオフィス供給、および東京駅周辺に比べて低廉な賃料水準を背景に業務集積が進みました。東日本大震災後の湾岸部離れの影響があり、その後の市況転換は2014年に入ってからと都内他エリアに比べ遅れましたが、以降、需要は安定。2016年の業務集積における圧倒的なメーカーの割合、また、2021年も減ってはいるもののメーカーの割合が21％と高く、地域特性は明らかです。ただ、今回のコロナ禍によるニーズ減退、リモートワークによる減床では苦戦を強いられており、賃料水準の落ち込みも他エリア以上のものとなっています。今後、東京―品川間の新たなオフィス街として注目すべきは浜松町でしょう。駅至近の大型開発と駅そのものの刷新。羽田空港直結のモノレールの起点である点など、これまでビジネスメリットとして評価されていたとは言い難いのですが、最新かつ大型の床供給により一転、開花するのではないでしょうか。ソフトバンク本社がすでに浜松町に居を構えていることなども、今後の業務集積に影響を与えるものと思われます。「高輪ゲートウエイ」駅開業はもちろん、田町駅周辺の開発も活発ですし、将来的に、品川 ―田町―浜松町のオフィス軸は、より強固なものになることでしょう。
シービーアールイー株式会社
アドバイザリー＆トランザクションサービス
オフィス
岸 慶太郎
将来像：オフィスビル開発MAP
地図内カラーのビル
対象エリアに今後竣工を予定する主なオフィスビル（2022年は竣工済を含む。おおむね延床面積2,000坪以上）。竣工年毎に色分け、延床面積7,000坪を境にビル形状を大小二つに分類。ビル名称の記載は、弊誌2021年冬季号特別企画「これからどうなる？ 東京オフィスビル竣工マップ」に準じている。
地図内グレーのビル
過去3年間（2019年・2020年・2021年）に竣工した延床面積7,000坪以上のオフィスビル。ビル名称下に延床面積（坪）と基準階フロア面積（坪）を表記。
成長性：オフィス床ストック変化
2001年・2011年・2021年各12月時点、および2026年までの予測値の、対象エリアのオフィス床ストックのボリュームを四角形の大きさで図示。なお、この四角形は、各年・各エリアを同一条件で比較できるよう、それぞれ同じ単位および縮尺で総オフィス面積を示している。
賃料水準：大型ビル賃料相場レンジ
CBREが選定する規模および設備で対象エリアを代表すると考えられる複数のオフィスビル（グレードは問わず選定）の坪当たり想定成約賃料（共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない）をもとに作成。2008年12月期から2021年12月期までのレンジ推移。本稿の東京９エリア分割とは異なる範囲の調査をもとにしており、近似の地域データを各エリア1～3グラフ掲載。なお、同数値は不動産市場における賃料水準に関する意見であり、成約賃料等を保証するものではない。
需給バランス：空室率推移
2001年3月期から2021年12月期までの、対象エリアオールグレードビルの空室率推移。各エリアともグラフ地色の白部分は、東京23区オールグレードの空室率を示している。
業務集積：テナント業種内訳（グレードA）
対象エリア内グレードAビル入居テナントの、使用床面積ベースの業種割合。2016年12月時点と2021年12月時点を比較しているが、総床面積および対象ビルは必ずしも同様ではない。