多様化するマルチユースのニーズを的確に捉え、積極的にサポートするプロロジス。

かつて倉庫といえば、メーカーや卸企業が自社所有、あるいは１棟を１企業が専有する形で賃貸借契約を結ぶ形態が一般的だった。ところが2000年を境に大きな変化が起こる。その最大の要因となったのが、大型マルチテナント型物流施設の登場である。多層階の大型施設を、ワンフロアごと、あるいは分割し、様々な業種業態の複数企業が入居する形態は、物流適地に低コストで、しかも迅速に拠点を開設できるというメリットもあり、急速に浸透してきた。

その代表的なデベロッパーがプロロジスだ。同社は物流不動産開発のリーディング・グローバル・プロバイダーとして、米国、欧州、アジアの計19ヶ国で、約3,300棟の物流施設を展開。日本国内では、1999年の進出以来、84施設の開発実績を誇っている。　進出当初はマルチテナントとはいえ、その使用目的は従来と同様、商品を納入し、在庫として保管し、出荷するための施設という認識が一般的だった。それが大きく様変わりし始めた理由の１つに、近年大きく進展しているEコマースの成長が挙げられる。

「特にB to CのEコマースでは、受注から発送までの管理から、ピッキング、検品、梱包、ラベル貼付など、いわゆる物流加工の業務を物流施設内で行う必要があります。またEコマースに限らず、統合移転などを契機に自社のサプライチェーンを見直す中で、より合理的な流通体制が求められ、それに伴い物流以外の機能が施設内に付加されるようになってきていると思います」。そう語るのは、プロロジス コンストラクション・マネジメント部のシニアマネージャーであり、一級建築士の資格を持つ小出敦子氏だ。

Eコマースにおいて、配送のスピードはそのままビジネスの競争優位性につながる。物流拠点の重要性は言わずもがなであり、マルチテナント型物流施設が開発されるような物流適地に拠点を確保し、高機能な物流システムを駆使して最適な商流を構築することは理にかなっている。そのような物流面での進展とともに、倉庫内にオフィス機能をはじめ、商品を撮影するためのスタジオや注文を受けるコールセンター、さらには商品開発のためのラボや、例えば商材の修理やメンテナンスを行う工房までも併設し、顧客により高付加価値のサービスを提供しようというわけである。

さらに近年では、工場用途の問い合わせや、実際に活用されるケースも増えているという。工場といっても大規模なものではなく、施設の一角に、小型で最新鋭の機械を数台設置し、オフィスを併設するだけで完結できる規模のものである。大都市圏で工場を新設するのは近隣住民との兼ね合いや、コストの面から難しいのが現状だ。ましてや、オフィスビルに倉庫や工場を敷設するのは現実的ではない。その点が、物流の要となるエリアにまとまった規模のスペースをフレキシブルに確保できるマルチテナント型物流施設に、多様なニーズが集まる要因となっている。

だが、全ての施設に共通することだが、どんな企業・業種でも、望んだ倉庫を拠点にすることができるというわけではない。まず、用途地域や地区計画により、工場用途に制限がある施設もある。また、危険物の取り扱いに対する制限もある。法令に基づく規制なので、変えることはできない。加えて消防法による制限もある。本来、建築基準法や消防法においては、倉庫は保管のための施設であるため、庫内には作業員は少ないという前提で法規制が定められている。しかし、物流加工や工場用途等、想定と異なる運用にあたっては、実際の庫内作業やレイアウトを提示し、避難通路の確保や、誘導灯、消火設備の増設など、建築基準法とは別に、消防法の規制を受けることになる。事前に使い方やレイアウトを自治体などの関係先や関連省庁に提出して、判断を仰ぐ必要があるのだ。

また、既存の施設については、カスタマーの要望のスペックに応えられるかどうかが入居の第一条件となる。その代表例が電気容量と床荷重だ。電気容量でいえば、大型のマテハンや保冷庫の設置はもちろん、庫内作業員のため全館空調が必要になるなど、稼働に必要な容量が確保できるかどうか。また、スタジオやオフィスを併設する場合、コンセントや照明の増設も必要になる。床荷重についても同様で、大型で重量のある機器の設置に対応できるかどうかが、重要となる。

また、マルチテナント型施設の場合、隣や下層階のカスタマーに影響が出るような、臭いや振動、騒音が出る工場、あるいは大量の水を流す必要がある食品加工のプロセスセンターなども難しい。溶接作業のように火を取り扱うことも、安全上の観点から難しいのが現実だ。そして、入居企業にとって最大の問題は、法令のクリア以前に、リーシングを行う施設オーナーや不動産仲介業者が、対象物件の正確なスペックを把握していない場合さえ存在すること。法令はクリアできるか、必要な設備を受け入れられるかが分からなければ、移転であれ、新設であれ、その施設を候補にするかどうかの判断さえすることができない。

「物流施設を多目的に利用したいという、マルチユースのニーズは年々増加しています。こうしたお客様の要望に迅速に応えるのが私たちの仕事です」と小出氏は語る。同社のコンストラクション・マネジメント部は、土地の仕入れ段階からの基本設計、建設会社の決定のための入札対応、設計から竣工までのコスト・スケジュール管理等、施設開発のあらゆる業務を担っている。つまり、各施設の法規制や施設のスペックを把握し、全てのデータを有しており、それを基に、テナントのニーズに対応できるのか否か、また対応するために必要な行政協議や、必要となる設備の検討等の技術的なサポートも行っている。

まず顧客のニーズを聞き、どんな用途で、どのような設備を導入したいかを把握する。もともと同社の施設は、内部で人が作業することを想定して計画されているため、オフィススペースの拡張や庫内への併設などはほとんどの施設で対応できる。そのうえで、例えば工場用途で大型の機械を入れる場合は、床荷重や必要となる電気容量、換気や排気設備、床の防水対応等の要否といった課題を洗い出す。例えば、電気容量にどれだけの余力があるか、不足する場合は、キュービクルをどこに増設できるか、そのためのコストについても過去のデータを基に概算を行い、当該施設で対応できるかどうかの判断を短時間で顧客に提示できるよう取り組んでいる。

「重量のある機器やラックの設置においては、配置やレイアウトを変更し、重量を分散させることで設置できるケースもあり、そうした提案も行っています」（小出氏）

入居企業側にとっては、一次回答でこうした検討結果や提案、必要な工事の見積りを早期に得られるメリットは大きい。候補施設の選択において、ニーズに対応できるかの検討に多くの時間と手間を割く必要がないからだ。同社ではさらに、行政などの審査機関に対する確認や協議に同行するなど、コーディネーター的なサポートも行っている。

また、計画中や開発中の物件であれば、顧客ニーズに応じ、設計変更で対応することもできる。例えば、重量物を保管する、荷捌きのためトラックを倉庫内にも走行させたいなど、躯体に関わるニーズにも対応できることもある。特にBTS型（特定企業専用）施設においては、ニーズに合わせ多くの設計変更を行い、A工事・B工事の区分やコストの増減の管理、さらにはそのコストを、イニシャルコストとするか、賃料に加えたランニングコストとして扱うかにも柔軟に対応する。

C工事（テナントサイドが独自に業者に発注する工事）においても、設備上の注意点や確認事項を伝えるとともに、工事内容の精査も行っている。

「マルチテナント型の施設においては、お客様の必要規模に応じた賃貸区画での提案や、将来的な増床要望への提案も行っています。物流施設へのニーズが多様化する中、以前は難しかった事案に対しても柔軟に対応するよう取り組んでいますので、まずはご相談いただければと思います」（小出氏）。

ワンストップサービス”による充実のサポート体制

意外に思われるかもしれないが、マルチテナント型の物流施設は日本の特殊性から生まれたものだ。欧米では、広大な土地を利用して使いやすい平屋の倉庫を、BTS型施設として開発するのが主流となっている。だが、近年では土地の有効活用と、利便性の観点から、グローバル企業である同社内では、海外でも多層階のマルチテナント型物流施設の開発を検討しているという。

こうした中、マルチユースのニーズが広がるマルチテナント型物流施設は、今後どのように変化していくのだろうか。

「最近、お客様の間から、これからの倉庫はオペレーションも一体となった施設であるべきだという声をよくうかがいます。その意味で、今後、受発注システムの導入やオートメーション化の進展によって、新たな課題が生じる可能性もあります。また、自動搬送のロボットなどはもちろん、自動運転のトラックなどの登場も予想されます。こうした新技術にもいち早く対応し、常により快適で使いやすい施設をご提供し続けることが当社の使命だと自負しています」。そう小出氏は語る。

近い将来、物流施設＝倉庫という概念が、覆される日が来るかもしれない。