物件選定にあたっては各種資料での検討後、実際に現地内覧を行い、そこでの業務をイメージしながら施設のスペックや周辺環境を確認することが大切です。
物件選定のチェックポイント
- 高速道路インターチェンジ・主要幹線道路へのアクセス
- 空港・港へのアクセス
- 取引先、他拠点への距離・配送時間
- 宅配便・航空便等の最終集荷時間
- 最寄駅・バス停からの所要時間、本数・ダイヤ
- 通勤費
- 従業員用の駐車場の確保
- 用途地域
- ハザードマップ・過去の災害履歴（浸水等）の確認
- 周辺道路の規制・混雑・渋滞状況（大型車通行規制、スクールゾーン）
- 飲食店・コンビニ等の商業施設の有無
- 住宅街との距離（騒音クレーム等の回避）
- 周辺の人通り（朝昼夜それぞれ）
- 周辺施設の確認（学校・公園・病院など）
- 従業員（パート含む）の確保し易さ
- 外観のイメージ、グレード、築年数
- 建築確認書類の有無、建物用途の確認
- 用途地域・建ぺい率・容積率、その他制限の確認
- 前面道路幅、進入路、交通規制の状況（大型車通行規制など）
- 敷地境界の状況、防犯体制
- 接車・トラックバース、敷地内駐車スペース
- 看板取り付けの可否
- 他テナントの入居状況・利用状況
- 耐震・免震、非常用発電機等のBCP 対策
- アスベスト使用の有無
- 庇の有無・形状・高さ
- 貨物用 EV、垂直搬送機の数、重量、サイズ、設置場所
- ドックレベラーなどの付帯設備
- 入退庫セキュリティの有無、セキュリティシステムの内容
- 空調設備の有無、使用制限
- 照明タイプ（LED等）、照度（200～300Lux
- 電気容量、動力の引き込み
- IT通信システムへの対応
- 付帯事務所の有無、設備・グレード
- 居室対応（2方向路避難・排煙窓など）
- 既存設備の所有者（貸主資産または残置物）
- トイレの有無・数の確認
- 庫内レイアウト、使い勝手
- プラットフォームの有無（高床式・低床式）
- 柱スパン
- 天井高、梁下有効天井高
- 床荷重
- 床仕様（表面硬化剤、防塵床など）
- シャッターの種類・サイズ（高さ・間口）
- 壁の種類・状態
- 窓の高さ、幅、開閉の向き
- 庇の有無・形状・高さ
- 賃貸条件（賃料、共益費、保証金、礼金）
- 管理会社の有無、自社管理か否か
- 工事・資産管理区分
- 管理人常駐等、警備の内容
- 施設への入退館（入口の開閉時間、土日祝の入館方法など）
- 館内規則の有無・内容の確認
- 各種法令・サブリースや抵当権の設定等の確認
- 倉庫業登録、一般貨物運送事業登録の可否
- 貸主の与信
現地内覧・調査を経て候補先が絞られてきたら、STEP2 の物件選定のチェックポイントに加えて移転スケジュールやコストシミュレーション等を加味して、具体的な物件データを用いた比較検討を行います。
具体的な移転スケジューリング
候補物件が固まってきた時点で、候補毎に移転スケジュールをシミュレーションし、全体スケジュールに影響する事柄がどこにあるのかを明らかにする必要があります。
賃貸物流施設のコスト
賃料 賃料単価×契約面積により算出 契約面積の有効率（有効面積）を確認することが重要
- 共用部（トイレ等）が契約面積に含まれているか
- 壁芯or 内法面積か、外壁を含む面積か
- 庇の下が契約面積に含まれているか
敷金・保証金 総月額賃料×月数にて算出 3～6 ヶ月分が一般的である
- 共用部（トイレ等）が契約面積に含まれているか
- 壁芯or 内法面積か、外壁を含む面積か
- 庇の下が契約面積に含まれているか
契約諸費用 礼金・更新料・敷金償却・仲介手数料など
- 契約にかかる費用を確認する
管理費 建物の保守管理費用 テナント側で行う修繕の範囲を確認する
- EV の保守管理費用
- 受水槽・浄化槽のメンテナンス費用
- 消防点検費用
- キュービクルの保守点検
造作工事費 各種設備、庫内事務所等の造作費用
候補物件毎に、造作費用は異なりますので見積もりを取ることが重要です。また退却時の原状回復費用の見積もりの取得も重要。
労務コスト 庫内で働く従業員の人件費
物件周辺のアルバイト・パートの時給を事前に調査し、人件費の変動を検証する。
配送コスト・配送範囲 候補となる拠点からの配送コスト、範囲
支払運賃・配送時間の変動の考慮が必要。
その他の移転関連費用
引越費用：荷量、重さ、移動距離、時期により料金が決まる為、同じ面積の移転でもコストは異なる。 廃棄・リユース・リサイクル費用：マテハン機器の廃棄や庫内備品のリユースリサイクルにもコストと工期が掛かる為、 確認が必要。
原状回復費用：貸主の指定業者が決まっている場合は、指定業者から見積もりと工程表を取り、内容の精査が必要。任意の場合 には数社から見積もりを取り比較検討する。明渡し期日に間に合わないと予定外のコストが発生する為、入念な検討が必要。