計画のスタートにあたり、最も重要なことは「なぜ移転するのか」という目的を明確にしておくことです。
- 物量の変化による、拡張移転 or 縮小移転
- 分散施設の統合 or 新規開設
- 賃料コスト削減
- 施設のグレードアップ
- 自動化、システム導入による業務効率化
- 配送コスト低減や従業員の通勤時間短縮に向けた立地改善
- 老朽化施設の建替や物件売却による立退き
- BCP対策
- 倉庫業等の認可・免許取得の為
- 不動産戦略の変更
（賃貸から所有へ切り替え） - バランスシートの改善
（所有から賃貸へ切り替え）
移転目的を実現するには「どの条件を優先すべきか」、順位を明確にさせておく必要があります。ただし、具体的な候補物件がない時点では、細部の条件を詰めるより、方向性の確認と社内合意の確立が主たる目的になります。
条件の明確化、優先順位設定
| 立 地 | 配送効率、交通利便性、周辺環境、人員確保・採用 |
|---|---|
| 面 積 | 必要面積、将来の拡張性 |
| 設 備 | 業務上不可欠な設備、管理体制 |
| 時 期 | 事業計画との整合性 |
| 予 算 | 賃借コスト、移転コスト、ランニングコスト |
| 認可・免許 | 業務上不可欠な認可・免許 |
| 手 法 | 既存賃借、購入、オーダーリース 等 |
移転にあたっての条件を設定した上で、各項目に関する現状を把握します。
施設の現状
- 使用面積
- 利用状況
- 荷物量
- 稼働率
- 人員配置
- 庫内環境（照度・空調など）
- 作業条件（Wi-Fi など）
- 庫内導線
- 取引先のアクセス、周辺環境
- マテハン機器の保有状況
- 造作物の有無
- 各種法令・取得免許の確認
- 主たる車輛種やサイズ
- 接車状況・駐車場の有無
- 事務所・休憩室（必要面積・業務内容）
現契約内容の把握
- 契約形態ーーーー普通借家契約か定期借家契約なのか等、契約形態の確認
- 解約予告期間ーー解約希望の〇ヶ月前間にどのように通知するかの確認（書面通知等）
- 原状回復ーーーーどのように原状回復を進めるのか手順の確認
- 敷金・保証金ーー返還時期はいつになるか、償却の有無の確認
物流不動産マーケットの把握
- 希望エリアの物件ーーあり・なし
- 他エリアでの代替ーー可能・不可
- 物件タイプーーーーBOX※・ランプ式※・スロープ式※・平屋
- 空室率ーーーーーー高い・低い
- 賃料相場ーーーーー上昇・下降
- 今後の開発予定ーーあり・なし・今後の予定
- 土地を購入し、倉庫を建築する場合や既存物件の購入を検討する場合、売買マーケットの把握が必要（土地相場、建築費相場、売り物件情報等）
※ BOX 型倉庫：1 階トラック接車、上層階保管 ※ランプ式：各階接車 ※スロープ式：メゾネットタイプの物件