各都市の動向－2026年第2四半期〖CBRE〗

東京

前期に続きグレードA、グレードAマイナスが賃料上昇を牽引

今期（Q2）のオールグレード空室率は対前期比－0.1ポイントの1.4％。新規供給はグレードB以下の計4棟0.9万坪、新規需要は1.3万坪と過去四半期平均の3割にとどまった。需要の受け皿となる空室が限られてきたことで空室消化ペースが鈍化したとみられる。しかし、幅広い業種でオフィスのグレードアップ、拡張ニーズは依然として旺盛である。グレードAの空室率は対前期比－0.1ポイントの0.6％と3期連続で1％を下回った。空室を残していたわずかなビルでグレードアップ移転や館内増床などによって空室が消化された。グレードAマイナスは同＋0.2ポイントの1.9％。建替計画の工期見直しにより、都心の一部のビルでまとまった区画が再募集となったことが上昇の主因。しかし、品薄感の強い都心の大型空室ゆえに引き合いは多く、消化に時間はかからないとみられる。また、都心部のほか賃料が割安な周辺部でも築浅ビルを中心に拡張移転や分室開設などで空室消化が進んだ。グレードBは同－0.4ポイントの1.3％。今期の新規供給2棟のうち大型の1棟は満室で竣工した。その他、まとまった空室を抱えていた既存ビルにおいて自社ビル建て替えや拡張による移転で空室が消化された。

空室が払底しつつある中、既存ビルの解約区画や今後の新規供給に対する引き合いも強まっている。特に都心部の大型区画は、解約が出ても館内増床等で早々に消化されるケースが多い。また、2026年下期に竣工予定のグレードAビル4棟全体の内定率は、2026年6月末時点で9割超と推定される。2027年竣工予定の開発でも内定は順調に進んでいる。

賃料は今期も全てのグレードで上昇した。中でも、グレードAは対前期比＋4.3％、グレードAマイナスは同＋4.7％と高い上昇率が続き、賃料上昇を牽引した。需給の逼迫や物価上昇などを背景に、貸主の賃料引き上げに対するマインドは依然として強い。時間をかけてもできるだけ高値で成約を目指す貸主も増えてきた。物件の選択肢が限られる中、テナントの賃料上昇に対する許容度も高まる傾向にある。今後も逼迫した需給とともに賃料は上昇が続こう。グレードA賃料は向こう1年間で＋12.9％を見込む。