東京 - 賃貸不動産市場　2014年9月〖CBRE〗

グレードAの空室率は横ばい

シービーアールイー(株)の調査によると、2014年9月期の東京グレードAビルの空室率は4.8％で、前期（同年6月期）からは横ばいとなった。

既存のグレードAビルから、新築のグレードAビルへと移転した大型テナントの事例があったが、同じカテゴリーにあるビル間で空室消化面積と空室増加面積が相殺されたことが、今期の空室率に変動がなかった要因となっている。

ただし、移転先となっているのが、いずれもグレードAビルの中でも新築ビルであったり、オフィスエリアとしては一等地である「丸の内・大手町」エリアのビルであったりするなど、都内でもトップレントを誇るビルの移転となっている。昨年までは空室消化のスピードがやや鈍かったビルでも、稼働状況の改善が見られ、企業業績の回復や業容拡大の動きが着実にオフィスマーケットにも表れ始めていることがうかがえる。

賃貸条件に見直しの動きも

今期、「丸の内・大手町」エリアのグレードAビルの空室率は、前期の4.3％から大幅低下を示し、東京のエリア別の空室率で最も低い1.6％まで低下した。まとまった面積の優良空室は、ほぼ払底した状況であると言える。

こうしたことから、グレードAビル以外でも、まとまった面積を確保できる築浅ビルや大型ビルを中心に需要が波及してきており、東京23区全体の空室率は、前期の4.8％から4.4％へと低下している。

また、昨年まではほとんど見られなかった動きだが、竣工前の大型ビルが成約に至り、完成前にして高稼働が見込まれる物件も増加しつつある。

一方で、依然として大幅なインセンティブを付与することで、テナント誘致を促進しているエリアも多いため、マーケット全体の成約賃料単価が上昇する環境には至っていない。しかし、稼働状況が改善したエリアや優良ビルでは、賃貸条件（賃料単価やフリーレント等のインセンティブ）を見直す動きも見受けられる。

今年最後の大型ビルの供給は、「日本生命丸の内ガーデンタワー」で、既に満室竣工となっている。今後は、既存ビルにおける需要の裾野の広がりが、どこまで進展するかが注目される。

ビル営業本部　林潤一

種別	賃料（共益費込）	需給の動向
主要３区大規模ビル	20,000～43,000 円/坪	今期の供給は確認されず、立地・築年数等の点で優良なビルから空室消化が進む。
主要３区中小規模ビル	15,000～24,000 円/坪	好立地物件における築浅ビルで空室消化が顕著。優良空室がなくなってきていることから、需要の潜在化が懸念される。
周辺７区大規模ビル	18,000～28,000 円/坪	大型空室が少なくなり、移転先の選択肢が減少。割安感のある物件から空室が消化されており、賃料は底上げの傾向。
周辺７区中小規模ビル	14,000～21,000 円/坪	オフィスエリアとして認知されている好立地物件では引き合いが多く、立地と賃料のバランスが良いエリアとの明暗が分かれる。
23区内大規模ビル	11,000～17,000 円/坪	大型新規供給が確認されたが高稼働で竣工を迎え、空室率の上昇は抑制された。集約・統合ニーズや分室ニーズの受け皿として機能。
23区内中小規模ビル	9,000～13,000 円/坪	需要喚起効果の高いビルが少ないため、やや停滞気味。
立川	10,000～16,000 円/坪	優良グレード物件に空きが少なくなり、動きは停滞気味。物件の二極化が進み、競争力の低い物件の空室は長期化。