広島オフィスマーケット

大型ビル

広島市のオフィスエリアに所在する、規模および設備等で各エリアを代表すると考えられるオフィスビル。 空室率は、基準階200坪以上または延床面積10,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビルが対象。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。

オールグレード

広島市のオフィスエリアに所在する、延床面積1,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビル。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。

上のグラフは、全国主要都市のオフィスビルについて、貸室総面積および棟数における大型ビルの割合を示したものである。広島と他都市を比較すると、大型ビルの占める割合が少ないことが特徴として表れている。また、築年数別割合を見ると、築20年以上を経過したビルが多いことが分かる。新築大型ビルの供給が限られており、好況期には需給がタイトになりやすいマーケットとなっている。

■出典：CBRE, Q2 2015

広島市大型ビルの2015年9月期の空室率は対前期比0.5ポイント低下の2.2％、オールグレードは2011年9月期以来16期連続で低下を続けて3.9％と、全国的に見ても低水準となった。テナント企業の拡張移転や館内増床の動きが背景にある。大手電機メーカーの自社ビル売却後の移転需要も、今期の空室率低下要因の1つとなった。広島市大型ビルの想定成約賃料水準は、対前期比0.7％上昇の14,200円／坪、広島市オールグレードは対前期比0.7％上昇の9,920円／坪となった。市内の上位クラスのビルから始まった賃料上昇が中位クラスのビルにも波及しており、全体の賃料水準の底上げが進んでいる。

■出典：CBRE, Q3 2015

広島市オールグレードの空室率は3％台にまで低下し、需給は極めて逼迫している。テナント企業にとって移転の選択肢が限られる状況下でも、空室率が低下を続けている理由は2つある。1つは、移転に際して候補先を拡大させなくてはならない状況が続き、ビルの立地条件や築年数に対する許容度を高めていること。もう1つは、好立地や築年数の浅いビルでは、入居しているテナントが、館内増床で床を押さえていることである。新規供給が待たれるところであるが、過去3年間に新規供給はなく、今後3年間では2017年に「広島中心部」エリアで約5,000坪が予定されているにとどまる。賃料動向を見ると、空室率の低下基調が継続する中、想定成約賃料は10期連続で上昇している。左のグラフは、各種経済指標・不動産指標とブローカーの見通しに基づき、CBREリサーチが統計的手法で賃料を予測したものであるが、今後の想定成約賃料は2015年末までに1％、2018年末までに8％の上昇が予想されている。 　需給逼迫を背景に、複数の建て替え計画の具体化が進んでいるため、今後は建て替えのために貸し止めとなるビルが出てくる見通しである。移転先を確保しなければならないテナントも増加し、移転ニーズに対する受け皿が不足している状況で需給はさらにタイトとなり、しばらくは新規需要が顕在化しづらいマーケットとなることが予想される。

■出典：CBRE, Q3 2015

※面積は2015年9月時点の計画値

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