神戸市のオフィスマーケットと企業集積傾向

神戸市中心部の2017年9月期のオフィス空室率は、6月期から0.4ポイント低下して4.8％となり、1996年の弊社調査開始以来の最低値を更新し続けている。立地改善や複数拠点の集約を目的とする大型移転が複数見られ、いずれも周辺部から市内中心部のオフィスエリアへの移転であったが、三宮駅周辺以外への移転である。これまでは、同駅周辺でまとまったスペースが確保できないことを理由に、移転を見送るテナントが多かった。しかし神戸では、2021年までオフィスの新規供給がないため、立地条件を緩める動きが、テナントの間に広がっているものと思われる。

平均想定成約賃料（ オールグレード）は10,890円／坪となり、対前期比＋0.6％と上昇は小幅にとどまった。空室率の低下は継続しているものの、賃料上昇の動きまでには及んでいない。また、大型ビルにおける想定成約賃料を全国主要都市で比較すると、大阪や京都と比較して神戸は低水準で推移している。梅田等へのアクセスの利便性を考えると、コストパフォーマンスの高い賃料条件といえるだろう。

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新規供給・新規需要・空室率の推移（オールグレード）※2017年9月期

出典：CBRE Research

大型ビル 空室率・想定賃料 都市別比較
※2017年9月期

出典：CBRE Research

大型ビル
神戸市のオフィスエリアに所在する、規模および設備等で各エリアを代表すると考えられるオフィスビル。空室率は、基準階300坪以上または延床面積10,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビルが対象。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。
オールグレード
神戸市のオフィスエリアに所在する、延床面積1,000坪以上の新耐震基準に準拠したオフィスビル。想定成約賃料（共益費込）はフリーレント等のインセンティブは含まない。

市内で突出して企業に人気のあるエリア。交通アクセスに優れ、人の往来も多いために、新規開設ニーズは他エリアを圧倒している。企業の集積状況は、P&Gの本社があるために卸売・小売業の割合が1/4、次いで金融・保険が約15％と高いが、繁華性の高さもあり、サービス業の集積も目立つ。

市内のオフィスエリアの中で大型ビルが集積しているエリアである。そのため、日本イーライリリーをはじめ本社や関西全体の事業所として使用するケースが多く、1社当たりの使用面積が大きい。企業集積度の高い業種は、製造業が1/4、次いで卸売・小売業が2割弱となっている。

市内の主要オフィスビルが建ち並び、多くの全国展開企業が支社・支店機能として事業所を構えている。1社当たりの使用面積が小さいケースも多いが、あらゆる業種・業態の企業が集積している。集積度の高い業種は、卸売・小売業が2割強、次いで金融・保険業が2割弱となっている。

三宮と港を南北に結ぶメイン道路。中大型のオフィスビルが建ち並び、整然とした街並み。通り沿いに神戸市役所があり、オフィス中心部の印象がより鮮明となっている。金融・保険業が全体の1/4と集積度が高く、次いで公務が10％強。市役所のお膝元であり、公務割合が高い。

東門界隈に広がる繁華街のイメージが強く、オフィスビルは幹線道路沿いを中心にマンションと混在しながら建っている程度。全体の約半分を卸売・小売業、次いで金融・保険業が2割強と2業種で7割強を占める。三宮駅至近を希望する企業以外でこのエリアを積極的に選好するケースは少ない。

エリアの北側に県庁があり、エリアの南側はオフィス集積地よりも、元町商店街で知られる商業集積地としての印象が強い。人の往来が多いため、卸売・小売業、集客型のサービス業が多く、サービス業の割合が市内で最も高い。また、昭和前期まで神戸随一の金融街として栄えた歴史から、金融・保険業が今もオフィスを構えている。

1990年代初めに再開発された新興エリア。オフィスビルをはじめ商業施設、住宅、公的機関などいずれも大型の建物中心に形成されている。川崎重工業本社を筆頭に製造業の集積地という印象が強く、全体の3割弱を占める。次いで、オフィスビル低層階に入居する卸売・小売業が2割弱となっている。