各都市の動向－2025年第4四半期〖CBRE〗

グレードA賃料は約17年ぶりの4万円台に上昇

今期（Q4）の空室率は全てのグレードで低下、オールグレードで対前期比－0.5ポイントの1.6％となった。業容拡大や出社回帰を背景としたオフィスの拡張や分室開設、グレードアップ移転などが幅広い業種で散見された。今期の新規供給はグレードB以下を中心に計7棟、面積は過去平均の約3割にとどまる1.4万坪だったのに対し、新規需要は供給を大きく上回る5.5万坪となった。2025年は通年で旺盛な需要が続き、年間新規需要は33.6万坪と、調査開始以来の最大値を更新した。グレードAの空室率は対前期比－0.3ポイントの0.7％と2020年Q3以来、約5年ぶりに1％を下回った。空室を残していたわずかなビルで空室消化が進んだ。グレードAマイナスは低下幅が最も大きく、同－0.7ポイントの1.9％。大型空室を抱えていた周辺部の複数のビルでまとまった空室が消化された。今後の開発でも内定が進んでいる。2026年のオールグレードの新規供給は過去年間平均よりやや多い19.7万坪。このうち7割弱を占めるグレードAの内定率は2025年12月末時点で7割超と推定される。一方、移転元の潜在空室を物色するテナントも増えており、新規供給による二次空室の発生は限定的とみられる。このため、空室率はグレードを問わず今後も逼迫した水準が続こう。

今期の賃料はグレードAで対前期比＋3.3％の41,050円／坪と2009年Q1以来の4万円台に乗せた。また、グレードAマイナスは同＋4.8％の27,300円／坪と、上昇率は2005年Q1以降で最大となった。2024年以降、グレードAとの賃料格差が拡大してきたことなどを要因に、賃料水準が大きく引き上げられた。今後もタイトな需給を背景に、賃料は上昇が続こう。グレードA賃料は向こう1年間で＋12.2％を見込む。