大阪 - 賃貸不動産市場　2016年9月期

グレードA空室率は横ばい

当社の調査によると、2016年9月期の大阪オールグレードの空室率は、対前期（同年6月期）比0.3ポイント低下し4.6％となった。前期、8年ぶりに5％を下回り、リーマンショック前の水準に戻った空室率だが、引き続き低下傾向で推移している。依然として、業績の好調な企業によるビルグレードのアップ、増床、立地改善等の前向きな移転が数多く見受けられる。

一方で、空室消化が進んだことにより、優良物件の確保が難しくなっている面もある。そのため、テナントサイドが慎重になる動きも出てきている。

大阪のマーケット全体が良くなっている印象はあるものの、賃料相場の上昇が見られるのは特定のエリアに限られている。また、賃料水準の高いグレードAビルについては目立った動きがなく、空室率は横ばいで推移している。グレードAビルの想定成約賃料は、対前期比＋0.2％の20,200円／坪とわずかに伸びてはいるものの、伸び悩み感は否めない状況といえるだろう。

優良物件の在庫が不足

淀屋橋・本町エリアでは、昨年夏以降に発生した、築浅・優良物件の大型空室の消化が進んだ。また、新規供給が見られない中、まとまった面積の確保は非常に困難になっている。その影響もあり、一部のエリア・ビルでは、成約賃料の上昇や、既存テナントへの賃料増額改定等の動きが見受けられる。

梅田エリアについては、「グランフロント大阪」で9割を超える入居率となっており、その他の大型築浅物件についても、満室稼働・高稼働を維持している。そのため、テナントサイドが梅田エリアにこだわらず、範囲を広げて物件を検討・選定する場面も多くなってきている。

2016年は大型ビルの竣工がなく、また既存ビルからの供給もない中で、需要だけが旺盛な状況となっている。そのため、2017年4月竣工予定の「中之島
フェスティバルタワー・ウエスト（総貸室面積約21,000坪）」の動向によっては、優良な二次空室の発生が期待できる。移転意欲の旺盛な企業にとっては、少なからず良い影響が出る可能性がある反面、その状況次第では、次の大型新規供給のタイミングまで、物件の確保に苦慮する期間が続くことも考えられる。

関西支社 髙戸 優一

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