神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2014年9月〖CBRE〗

神戸のオフィス市場

2014年9月期の神戸市における空室率は、対前期（同年6月期）比1.0ポイント低下した。神戸は、関西圏の中で大阪や京都に比べて空室率の水準そのものが高く、また、低下ペースがやや鈍かったが、今期は、館内増床、拡張移転に加えて、分室で執務スペースを確保する積極的な動きも見受けられた。

テナントの移転動向としては、幅広い規模や業態の企業で、床を確保する動きが散見される。まとまった面積を確保することが困難になってきていることを背景に、拡張移転が顕在化しにくい環境下、分室設立の動きが見られたことは注目される。

想定成約賃料は、対前期比0.7％上昇の10,380円／坪となった。三宮駅周辺のグレードの高いビルの空室が希少化していることを背景に、競争力の高いビルで下限賃料を上方修正する動きが拡大してきている。一方、駅から遠いビルや築年数の経過したビルといった競争力に乏しいビルでは、依然として弱含みな動きとなっている。賃料水準は強弱混在しながら、全体としては緩やかに上昇するとみられる。

京都オフィス市場

今季の京都市の空室率は4.6％となり、2014年に入って3期連続で0.9ポイントずつ、合計で2.7ポイントと大幅な空室消化が続いている。

空室率低下の要因としては、事業所の新規開設や立地改善移転など前向きな動機がトレンドとして定着していることに加え、二次空室などに対する館内増床ニーズも旺盛なため、マーケットでの正式募集を前に空室が消化されるケースが増えたことも挙げられよう。

京都駅前については、面積にかかわらず空室がほぼない状況が続いており、今後もまとまった面積を確保することは難しいと予想される。四条烏丸から御池周辺に関しては、割安感のある築浅の中規模ビルなどが満室になる状況の中で、表立った大きな動きは若干停滞している。競争力の低いビルを急いで選択するよりも、待ってでも良い物件に入居したいと考える潜在的なニーズを持つ企業が多いように感じられる。エリアにかかわらず、大規模な空室情報に対するテナントの関心度は高く、今後の大型移転の動向が、賃料水準にも影響してきそうだ。

関西支社　児玉友一郎　崎山愛子

現在募集中の神戸市の賃貸オフィス
現在募集中の京都市の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込）	需給の動向
三宮～神戸大規模ビル	11,000～18,000 円/坪	引き続き三宮駅周辺の空室消化が進んでいる。
三宮～神戸中小規模ビル	8,000～13,000 円/坪	立地やグレードにもよるが、稼働率はやや改善してきている。
姫路	7,500～12,000 円/坪	まとまった空室が少なく、マーケットの動きも少ない。
明石・加古川	6,000～8,000 円/坪	需給とも変化が少ない。
阪神間	7,000～10,000 円/坪	絶対数は少ないながらも需要は安定しており、立地・グレードに優位性のあるビルの稼働率は高い。
四条烏丸大規模ビル	13,000～18,000 円/坪	新規供給がないため、賃料が高止まりしていた好立地・ハイグレードビルに、引き合いが増えてきている。
四条烏丸中小規模ビル	9,000～12,000 円/坪	比較的グレードの高いビルから稼働率が上がってきている。
京都駅前	9,000～18,000 円/坪	引き続き空室が極端に少ない状態が続いており、空室率は横ばい。
倉庫・配送センター・工場兵庫	3,000～4,000 円/坪	即入居可能な大型施設の空室は引き続き少なく、賃料は徐々に上昇傾向。市街地の事務所兼倉庫も空室不足が継続。
倉庫・配送センター・工場京都	3,000～4,000 円/坪	京都市南部エリアの物流需要は堅調であり、特に500坪以上の物件は品薄感が顕著である。