神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2017年6月期〖CBRE〗

神戸のオフィスマーケット

神戸における2017年6月期の空室率は、前期（同年3月期）比0.4ポイント低下の5.2％となった。主な要因としては、4～6月期に既存テナント2社の減床により新たな大型空室が約470坪供給されたものの、同時期の大型成約3社約900坪が、新規開設もしくはエリア外（大阪市・神戸市中央区外）からの移転で、二次空室の伴わない純増であったことが挙げられる。神戸市の空室率5.2％という数字は、他都市の1～2％台と比較すると切迫感がないようにも思われるが、駅前立地や旧居留地内などに限ってみると、テナント募集対象となる優良な貸床が少ないため、候補物件が絞り込めず移転ニーズが潜在化してしまうようなケースも見受けられる。

想定成約賃料は、対前期比で坪当たり50円上昇し10,830円／坪となった。低い空室率を背景に、売れ筋ビルには若干の新規募集賃料UPが見られるが、元来が相場レンジに大きな幅のないエリアであることや、大阪の賃料水準との比較により、一定の上昇抑止力が働くことなどから、空室率低下がこのまま続いても、新規募集賃料の上昇余地は限定的であるものと予測される。

京都のオフィスマーケット

京都における2017年6月期の空室率は、対前期比0.5ポイント低下の0.9％となった。6期連続して過去最低値を更新し続けており、ついに1％を下回った。

今期は100坪～300坪クラスの大型の新規契約が見受けられたが、その多くが複数の区画やフロアにまたがる案件であった。物件の選択肢が限られ、潜在化しつつある大型ニーズにおいて、今後もまとまった空室供給の見通しが立たない中での成約であることが透けて見える。また、これらの案件が、新設や分室による純粋な拡張といった需要のため、いわゆる二次空室が発生しなかったことも、空室率のさらなる低下につながっている。

平均想定成約賃料は、対前期比2.3％（280円／坪）上昇の12,420円／坪であった。競争力の高いビルや割安感のあるビルで限定的に賃料上昇が見られた段階から一歩踏み込み、マーケット全体として成約賃料が底上げされるというフェーズに入った印象である。

今後もオフィスビルの新規供給計画がない中で、希望エリアに必要な面積が確保できる物件が全くないというケースも、増えてくることが予想される。

関西支社　皆藤誠一郎・崎山愛子

現在募集中の神戸市の賃貸オフィス
現在募集中の京都市の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
三宮～神戸大規模ビル	12,000～18,000 円/坪	優良物件は空きが出ても消化が早い。
三宮～神戸中小規模ビル	8,000～13,000 円/坪	ビルにより需要の強弱はあるものの、空室は徐々に消化されてきている。
姫路	7,500～13,000 円/坪	動きは限られるものの、空室の消化が若干進んでいる。
明石・加古川	6,000～8,000 円/坪	需給ともに動きが少ない。
阪神間	8,000～10,000 円/坪	新規供給は少なく、優良物件の品薄状態が続いている。
四条烏丸大規模ビル	15,000～20,000 円/坪	まとまった面積の確保が難しく、継続して需給バランスは逼迫。多くの物件が、満室の状況となっている。
四条烏丸中小規模ビル	10,000～15,000 円/坪	立地にかかわらず、空室の消化が進んでいる。割安感のあった物件では、賃料の上昇が進んでいる。
京都駅前	14,000～19,000 円/坪	空室のほとんどない状態が続いており、館内増床もままならない。成約賃料は上昇傾向にある。
倉庫・配送センター・工場兵庫	3,000～4,000 円/坪	100坪～200坪前後の倉庫兼事務所は、需要があるが空室が少ない。大型物件は内陸部で複数開発計画があるものの、既存空室は引き続き少ない。
倉庫・配送センター・工場京都	3,000～4,000 円/坪	空室の少ない状況が続き、需要とのマッチングが進んでいない。需給ともにマーケットの動きが少ない。