大阪 - 市場動向と賃料相場　2025年9月期〖CBRE〗

全グレードで空室率が低下。
グレードAで大幅に賃料相場は上昇。

梅田・淀屋橋で大きく空室消化

CBREの調査による、2025年7～9月期末の大阪グレードA空室率は2.9%となり、前期（2025年4～6月期）の3.6％から大幅に低下した。これは、主に「梅田」「淀屋橋」で、新築ビルなどの空室消化が大きく進んだためである。また、グレードAの賃料上昇も大きく進んでいる。想定成約賃料は26,000円／坪と、前期から3.4%上昇。前期の上昇率は2.2%であり、大幅な価格上昇が続いている。

大阪グレードB空室率は、対前期比0.4ポイント低下の1.7％。大阪オールグレード空室率も、対前期比0.3ポイント低下の2.3%と、全グレードで空室は減少傾向にある。大阪オールグレードのエリアごとの空室率を前期と比較すると、横ばいの「新大阪」を除いた全エリアで、低下している。

また、グレードBの想定成約賃料は15,300円／坪と、対前期比1.7%の上昇。オールグレードも14,760円／坪と1.4%上昇し、全グレードで、賃料は上昇傾向にある。大型面積の募集区画は少なくなってきており、テナントの選択肢は限られつつある。

今後の新規供給

2025年12月には、「淀屋橋ゲートタワー」が竣工を迎える。ワンフロア基準階1,000坪クラス（低層階約1,100坪、高層階約940坪）の29階建、大阪メトロ・京阪淀屋橋駅地下直結の超大型物件であり、「淀屋橋」エリアにおいて、間違いなくランドマークになる。ここ数年、「梅田」に大型オフィスビルの集積が進み、相対的に地位の低下が危惧されていた「御堂筋」の復権への期待がかかる。

2026年以降は、新築ビルの供給がかなり限定的になる。当社調査によると、2027年、2029年の供給はゼロ、2026年、2028年も、過去平均を大きく下回る水準の予定。建築費高騰により、建築計画が凍結、もしくは延期となった事例も。また、相当程度の築年数が経過した物件を、オフィスビルに建て替えるのではなく、リノベーションなどによって、長寿命化を目指すというビルオーナーも多い。いずれにしても、供給量が減ることにより、賃料水準が上昇する可能性が高まっている。

関西支社　国枝　亮