東京 - 市場動向と賃料相場　2024年9月期〖CBRE〗

グレードA空室率が4期ぶりに上昇。
大型ビルの賃料上昇は継続。

オールグレード空室率は低下傾向

シービーアールイー㈱の調査によると、2024年9月期のグレードA空室率は、対前期（同年6月期）比0.4ポイント上昇の5.0%と、4期ぶりの上昇となった。空室率上昇の要因としては、新築ビルがまとまった空室を残して竣工したことが挙げられるが、一方で、昨年竣工したビルの空室消化が進み、上昇幅は小幅なものとなった。

東京23区内オールグレード空室率は、対前期比0.1ポイント低下の4.0%となり、4期連続で空室率の低下を記録している。

グレードA空室率は、若干の上振れをしたものの、前期までの空室率の低下を受け、今期も引き続き、大型ビルで賃料の上昇が見られるエリアが多かった。このような賃料上昇は、テナント誘致に苦戦していた一部のエリアや物件においても見られている。また、グレードAの空室消化に加え、テナント誘致のための長期フリーレントの付与や、移転コストの一部負担などのインセンティブの提示を行っていたことにより、少しずつ空室消化が進み、賃貸条件の引き上げに転じる物件も見られた。

底堅いグレードAへの需要

マーケット全体で賃料相場の上昇が見られる中、2025年に竣工を予定している、オールグレードの新規供給は、過去の年間平均を2割強ほど上回る21万坪が控えている。以前から、2025年の大量新規供給に伴い、空室率の上昇や賃料相場の低下が予測されてきた。しかし、昨今は、交通利便性やグレードの向上を求めるテナント企業が増え、特にグレードAへの需要が底堅い。そのため、2025年に竣工予定の物件は、順調に内定が進んでいる。

2026～27年にかけては、新規供給量が、いずれも過去平均並みである。そのため、2025年の空室率上昇は一時的なもので終わり、その後は、低下していくものと予想されている。

2024年4月から施行された働き方改革関連法により、運送業や建設業における時間外労働の上限が、厳しく規制された。そこで懸念となったのが、いわゆる「2024年問題」である。これにより、2025年の竣工予定だった物件が、2026年の竣工にずれ込むケースも出ている。このように、2025年の大量供給がならされたことも、空室率を一時的に上昇させる要因と思われる。

東京本社　倉田　仲桜