神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2024年9月期〖CBRE〗

神戸：周辺エリアから三宮への移転検討が増加。
京都：業種の偏りなく需要は引き続き堅調。

大型空室に著しい減少の動き

シービーアールイー㈱の調査による、2024年9月期の神戸における空室率は2.2%で、前期（同年6月期）から0.5ポイントの低下が見られた。これは、特に100坪以上の複数の大型空室が著しく減少したことに起因している。企業が周辺エリアから三宮エリアへの移転を検討するケースが増加しているが、移転先の選択肢が限られる状況が生じている。

また、想定成約賃料（共益費込）は前期比0.3%上昇し、12,160円／坪となった。賃料水準には大きな変動は見られないものの、全体的な上昇傾向が続いている。入居テナントの賃料引き上げを行うビルオーナーも増えてきているように感じる。大型開発の工事が着々と進んでおり、いずれの開発も2027年度以降、竣工見込みだ。これにより、神戸の市場にはさらなる変化が予想され、動向を注視する必要がある。企業が希望するオフィススペースを確保するためには、早期の移転計画が必要となる可能性がある。神戸の市場は引き続き活況を呈しており、今後の動向から目が離せない。

空室率は2期連続で低下

京都における2024年9月期の空室率は前期比0.8ポイント低下し、2.4％に。2期連続の低下となり、大阪・神戸エリアと同様に需要は堅調な状況が続く。京都市内のオフィス移転を実施した企業の業種に偏りはなく、ビルグレードや立地改善を図っている様子。この状況が続けば、立地的に優れていたり、築年数が浅かったりする競争力の高い空室の減少が起こり、テナント企業はオフィス移転を検討するにあたり、ビルの選択肢が少なくなるだろう。

優良な物件を確保するためには、オフィス構築にあたり適正な面積を把握したうえで定期的に物件情報を収集し、移転のタイミングに合わせた迅速な意思決定が必要になる。また入居工事費と原状回復工事費は移転費用の大部分を占めるため、ビル指定会社で行われる工事区分においては事前に情報を取得できれば望ましく、不測の事態を回避できる要因にもなりうる。競争原理が働かない、指定工事区分の費用の適正化も、無駄のないオフィス移転を実現させるためには重要となる。

関西支社　水野克哉 / 石原亮