東京 - 賃貸不動産市場　2022年9月期〖CBRE〗

オールグレード空室率はやや上昇

シービーアールイー（株）の調査によると、2022年9月期の東京オールグレード空室率（即入居可能な空室を対象）は、対前期比0.6ポイント上昇の4.9％と、引き続き上昇した。オフィスの新規需要は、5期連続の減少後、前期（同年6月期）よりプラスに転じているが、2025年頃まで、新規供給および既存ビルの二次空室が、新規需要を上回ることから、オールグレード空室率は、2026年末に、5.5%まで上昇すると予想されている。

多様化するワークプレイス

大・中企業の移転先として、サービスオフィス、セットアップオフィスが存在感を増している。数年前は、サービスオフィスというと、1～10名位のスタートアップ企業向けというイメージがあった。しかし、近年は、大型化が進んでおり、ワンフロア1,000坪以上の区画や、1棟数百坪の物件もあり、セキュリティや自由度が担保されるようになってきた。

また、セットアップオフィス（貸主が、事前に標準的な受付・会議室などを用意）は、貸主としては、他ビルとの差別化のため、賃借人は、入居時の内装費用の削減や工事期間の短縮とともに、退去時の原状回復工事費用の削減も可能となるため、間取りが合えば、双方にとってメリットがあるものとなっている。

オフィス移転を検討する企業は、通常オフィスとともに、サービスオフィス、セットアップオフィスの選択肢が増え、さらには働き方改革により、本社集中型か、ハブ＆スポーク方式（拠点分散型）を検討することも可能となった。各社の働き方に合わせた選択が、必要となってきている。

一部では、人員増加による増床という案件もある。しかし、アフターコロナを見据えた働き方改革や、ワークプレイスの検討が活発であり、在宅勤務も定着化していることから、オフィスの必要面積を減少するケースが、多く見受けられる。

海外からの入国者数の上限撤廃による、インバウンド効果、世界的なサプライチェーン分断による、国内回帰などの期待もある。しかし、引き続き、世界情勢の不安や海外金利・物価上昇など、企業業績にとって、明るい材料ばかりではない。テナント企業においては、オフィスなどの固定コストに、シビアにならざるを得ない状況が続きそうだ。

ビル営業本部　浜中淳一