大阪 - 賃貸不動産市場　2020年9月期〖CBRE〗

梅田でも空室率上昇

シービーアールイー（株）の調査による、2020年9月期の大阪グレードＡの空室率は0.6％と、対前期（同年6月期）比0.1ポイント上昇した。大阪グレードＢの空室率は、前期の0.6％から今期は1.1％と、グレードＡ同様に上昇となった。引き続き低水準ではあるが、4月以降のコロナ禍の影響により、解約に踏み切るテナントが徐々に発生してきている。また、テナントサイドが、移転計画の検討を一時的にストップするなど、空室の消化スピードを遅らせる要因も影響している。

オールグレードのエリア別で見ると、「梅田」エリアの空室率は0.6％で、対前期比0.5ポイント上昇した。ただし、依然、空室は非常に少なく、「淀屋橋」「堂島」「中之島」エリアも、前期からの変動幅は少ない。「本町」エリアは、前期の1.1％から今期は2.1％、「新大阪」エリアは、前期の0.9%から今期は2.1%と、数値は依然として低水準にあるものの、変動幅としては、他エリアに比べて大きかった。

全体としては、大阪オフィスマーケット内の中心エリアすべてで、依然、空室在庫の少ない状況が続いている。

なお、中心部以外においても中心部同様に依然として空室は限定的である。

コロナ禍の今後の動向

新型コロナウイルスの影響により、数値としては限定的であるが、空室率は上昇傾向となった。解約情報の多くは、依然小規模なもので、コロナ禍の影響を避けられない業種や、コロナ禍以前からオフィスの縮小検討をしていたテナントが、躊躇なく解約に踏み切ったケースなどである。また、「梅田」の中心エリアのグレードＡビルでも、空室が見受けられるようになった。コロナ禍が長期化することで、テナントサイドの縮小検討が、業種・企業規模を問わず、範囲を広げて影響を及ぼす可能性がある。いずれにしても、多くの企業が、今後の働き方に伴うオフィス環境整備、リモートワーク導入の具体的な施策を検討、検証している状況であると言える。

2021年の新規供給は限定的であるため、今後、移転等の実行フェーズに入る企業にとっては、最新のオフィス状況（空室率や賃料相場等）を把握し、速やかに意思決定をすることが重要である。

関西支社　山口高志

現在募集中の大阪府の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
梅田大規模ビル	25,000円～35,000円/坪	募集区画発生に伴い空室率は若干上昇したものの、まだまだ低空室率にある。特にランドマークビルに待望の空室が出たことで競争が発生し、賃料水準が下がるという状況にはない。
梅田中小規模ビル	19,000円～24,000円/坪	大規模ビルと同様、空室に対する企業側の反応はまだ早い。空室率上昇というよりも適度な空室が発生しているという見方もできる。
淀屋橋・本町大規模ビル	19,000円～30,000円/坪	ランドマーク性のある物件に空室発生があり、企業側の検討は進んでいる。賃料については横ばい推移ではあるが、物件によっては、多少の交渉ができるなど柔軟な対応も見られる。
淀屋橋・本町中小規模ビル	14,000円～20,000円/坪	大規模ビルの成約状況を注視しながら賃料は横ばいではあるが、早期に誘致をすべく交渉に応じるビルも出てきている。
難波・心斎橋大規模ビル	15,000円～24,000円/坪	コロナ禍の影響を大きく受けた企業の解約が見られたが、大きな値崩れはなく、賃料水準は維持されている。しかし、今後企業が低価格帯の物件への移転などを行うと、現状より空室が発生する可能性も考えられる。
難波・心斎橋中小規模ビル	13,000円～18,000円/坪	コロナ禍の影響から低価格帯の物件に対して需要があり、成約が見受けられる。
周辺都市大規模ビル	13,000円～17,000円/坪	リモートワークによる事務所縮小の動きもあるが、高価格帯ではないこともあり、影響はまだ大きくない。大規模面積、賃料の割安感、このあたりがキーワードになりそうだ。
周辺都市中小規模ビル	12,000円～14,000円/坪	中心部程の解約が出ている状況にはなく、まだ一定の数値で推移している。中心部の高止まりから周辺都市に需要が集まる可能性もある。
事務所兼倉庫市内・北摂・東大	5,000円～7,500円/坪	空室率は依然として低く推移し、空室消化は着々と進んでいる。テナントサイドは選択肢が少なく様子見の状態が続く見込み。
倉庫・配送センター郊外	3,700円～4,500円/坪	前期に供給されたLMTの空室消化が一気に進み、空室率上昇が抑制された上、来年供給予定の物件においてもテナント内定が進んでいることから賃料は上昇基調となる見込み。