東京 - 市場動向と賃料相場　2026年6月期〖CBRE〗

需給のタイトなマーケットが継続。
グレードAの賃料水準は上昇傾向が顕著に。

築浅中心の賃料上昇が相場を牽引

2026年4～6月期末の東京23区のオフィスマーケットは、前期から極めて引き締まった需給バランスが続いている。グレードA空室率は前期（同年1～3月期）から0.1ポイント低下し、0.6%と逼迫した水準を維持している。23区全体においても、オールグレード空室率は1.4%と、前期より0.1ポイント低下した。新築ビルは高い竣工稼働率を誇り、既存ビルについても、解約区画への二次需要が極めて強いため、物件供給が追いつかない状況が常態化している。

賃料相場においては、明確な上昇トレンドが一段と加速している。グレードA想定成約賃料は、対前期比4.3%上昇し、45,100円／坪に達した。これは、極めて高水準の上昇率である。また、23区オールグレードでも、対前期比2.9%上昇の24,930円／坪となっており、依然として上昇率は高い水準にある。こうした築浅物件を中心とした賃料上昇が、相場全体を強く牽引する構図が続いている。

将来予測の減退要素は依然乏しい

今後のオフィス需給の見通しについては、当面の間、空室率が極めて低い、需給が逼迫した状況が継続する見込みである。将来的に、大規模新規物件の供給が集中する時期が控えており、これに伴う一時的な空室率の上昇が予測される。しかし、需要は底堅く、その影響は限定的であり、その後は、再び低下へと転じる見通しだ。

また、賃料相場についても、過去最高値を更新する勢いでの上昇が予測されている。物件の供給拡大期には、一時的な調整が入るものの、長期トレンドとしては、高水準の賃料を維持する予測となっており、将来予測の減退要素は、依然として乏しい。

テナントサイドの動向として、建築費や管理費などの上昇を背景に、単なる賃料の比較ではなく、総額コストを重視する傾向がより強まっている。物件選定においては、従来の立地や建物グレードに加え、入居時期の柔軟性やレイアウト効率性が、成約の重要な判断基準となっている。貸主優位の市況が継続する見通しであるため、移転検討にあたっては、早期の情報収集を行い、面積や移転時期に一定の幅を持たせた、柔軟な戦略を策定することが不可欠だ。自社内での迅速な意思決定と計画的な交渉の遂行が、現在のマーケットにおける、移転プロジェクト成功の鍵となる。

東京本社　木村　幸治