神戸・京都 - 市場動向と賃料相場　2026年6月期〖CBRE〗

神戸：空室率は過去最低水準に突入。
京都：優良空室発生で引き合いは強い。

神戸は10期連続の賃料上昇

当社調査による、2026年4～6月期末の神戸の空室率は0.8%と、対前期比で0.4ポイント低下した。旺盛な需要を背景に低下傾向が一段と加速し、2000年以降における過去最低値を更新した。拡張や立ち退き、来客型業態の出店など多様なニーズが存在するものの、受け皿となる空室は限定的である。将来の供給を見据えた動きや新築・築浅ビルへの関心は目立つが、現時点で具体的な選択肢は少ない状況にある。

想定成約賃料（共益費込み）は13,340円／坪で、対前期比で2.8%増と、10期連続の上昇となった。極めてタイトな需給環境を反映し、中位グレードの既存物件を中心に賃料の底上げが進んだ。この勢いは衰えず、年内には過去最高値に達する可能性が高い。今後も市場の供給不足とタイトな需給バランスは継続する見込みである。物件確保の難易度は過去最高レベルに達しており、移転を検討する企業には、より迅速な意思決定と柔軟な戦略構築が求められる。

京都も低空室率で賃料上昇圧力

京都における2026年4～6月期末の空室率は、2.8%から2.5%へ低下した。空室率は全国的に見ても低い水準であり、市場が引き続き堅調な状態にあることを示している。一方で、京都市中心部では景観規制や開発用地不足の影響から、大規模な新規供給が限定的である。

こうした状況の中、京都駅前と四条烏丸では、久しぶりにまとまった面積を確保できる優良空室が市場に出始めている。これまで同エリアでは大型区画の空室が極めて少なく、移転を検討する企業にとって選択肢が限られていた。しかし最近は、企業の移転や拠点再編に伴う退去区画が発生し、好立地かつ高品質なオフィスを確保できる希少な機会となっている。もっとも、これらの物件に対する引き合いは強く、募集開始後の短期間で成約に至るケースも少なくない。今後については、大きな新規供給が見込まれない中で、京都市内の市場は、引き続き低空室率を維持する見通しだ。優良物件への需要は今後も堅調に推移すると見られ、賃料にも上昇圧力がかかる可能性が高い。

関西支社　水野克哉 / 石原亮