東京 - 市場動向と賃料相場　2025年6月期〖CBRE〗

オールグレード空室率は7期連続低下。
賃料相場は上昇基調で推移。

空室消化が進むマーケット

シービーアールイー㈱の調査によると、2025年4～6月期末の東京23区内オールグレード空室率は、対前期（2025年1～3月期）比0.5ポイント低下の2.5%となり、7期連続で低下した。

グレードA空室率は、対前期比2.2ポイント低下の1.4 ％を記録。昨年竣工した大規模ビルで、グレードアップや立地改善移転、拡張を目的とした、複数の大型空室が順調に消化された。企業のオフィス回帰や、人員増加に伴う大型分室のニーズも高まり、移転元となる既存ビルで、二次空室が発生しないケースが散見されるなど、マーケット全体の空室消化力の強さを裏付けている。

今期のグレードAの新規供給は4棟10万坪と、四半期ベースで過去年間平均に相当する大量供給となったが、その多くは、全体で約8割という高稼働で竣工した。また、既存ビルでも空室消化が進んだ。中でも、昨年竣工した3棟のビル全体の稼働率は、昨年末時点で約3割だったが、約6割まで飛躍的に高まった。このような動きは、企業の積極的な設備投資や、柔軟な働き方への対応を背景としたオフィス戦略の見直しが進んでいることも一因と考えられる。今期、グレードAの新規需要は、新規供給を上回る10万5,000坪と、四半期ベースで過去最大を記録。

グレードBでも、賃料が割安な都心のビルのほか、周辺部のまとまった空室を抱えたビルで、空室消化が進んでおり、市場全体の活性化が見られる。

貸主優位の市場が継続

空室の消化に伴い、募集賃料は上昇傾向にある。これを受けて、入居テナントの再契約時に、大幅な増額改定をするケースが増えており、貸主側の交渉力が強まっていることが明確になっている。また、テナントが移転などで退去し、二次空室が発生した場合でも、既存テナントによる館内増床で消化されるケースが増えており、これも、空室率の低水準維持に貢献している。引き続き、貸主優位のマーケットが続くと考えられる。

一方で、アメリカの関税政策による国際的な影響など、一部の外部的な要因により、テナントが様子見の姿勢となる可能性もある。また、これにより、足元の空室消化が、若干鈍化する恐れもある。

東京のオフィスマーケットは、経済の動向や国際情勢を見守りつつ、貸主優位の市場が継続し、賃料は、緩やかな上昇基調で推移する見込みである。

東京本社　九里　すみれ