福岡 - 市場動向と賃料相場　2025年6月期〖CBRE〗

空室率は再び上昇するも、
テナント需要は依然堅調。

賃料相場は上昇傾向

CBREの調査によると、2025年4～6月期末の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、対前期（2025年1～3月期）比0.5ポイント上昇し4.6％、想定成約賃料（共益費込み）は、前期比0.4％上昇の16,390円／坪となった。空室率は2期ぶりに上昇、想定成約賃料は7期連続上昇となった。

今期も、前期に続いて大型物件の新規供給があり、新規供給の少ない博多エリアでは、竣工時に満床に近い物件がある一方、競合物件の多い天神エリアでは、募集床を残して竣工した物件もあり、テナントの決定状況に差が見られた。

新築ビルでは競合物件の増加により、フリーレント期間の長期化など、賃貸条件の緩和を行う物件が見られたが、既存ビルでは、継続賃料の増額交渉を行うビルも散見される。特に、好立地・大型・築浅物件を中心に、長期間にわたって満床の物件や、新規空室が出ても外部募集をすることなく、館内増床で決定するなど、競争力を維持している物件において、強気な増額改定を行う事例も見られる。高価格帯の新築ビルに加えて、既存ビルでも増額改定が増え、賃料相場の上昇につながっている状況である。

市内中心部への移転が増加

一方のテナント需要は依然として堅調で、出社率の向上や人員増加に伴う館内増床・拡張移転、老朽化ビルからの立ち退きニーズに加え、優秀な人材の採用や従業員のエンゲージメント向上のため、オフィス環境を改善する目的での移転が増加している。従前では、コストありきで物件選定を行うテナントが多かったが、環境改善目的の移転では、立地やビルグレード、耐震性や非常時の電力供給などBCPの観点で物件選定を行うことが多く、新築ビルへの移転を促している要因と考えられる。この動きは、中心部のオフィステナントに限らず、郊外立地の一棟使用企業や本社企業においても同様。採用強化や拡張、拠点統合が目的と見られる、中心部の賃貸ビルへの移転は増加傾向である。

2026年まで続く大量供給による供給過多が懸念されていたが、業容拡大による新規開設・拡張移転に加えて、周辺部から中心部への流入によるテナント需要の増加が、福岡オフィスマーケットの好調を支えており、今後も継続が期待されるところである。

福岡支店　山上　政文