東京 - 賃貸不動産市場　2024年6月期〖CBRE〗

空室率は低下傾向で推移するも、
懸念される2025年の大量供給。

需要は引き続き堅調

シービーアールイー（株）の調査によると、2024年6月期のグレードAの空室率は、対前期（2024年3月期）比0.2ポイント低下して、4.6%となった。また、東京23区オールグレード空室率は、対前期比0.2ポイント低下し4.1%となり、グレードA、オールグレードともに、3期連続で空室率の低下を記録している。

これらの空室率の低下を受け、引き合いの多い、駅直結、駅近、好立地の大型ビルなどでは、賃料の上昇傾向も見られるようになった。一方、テナント誘致に苦戦しているエリアや物件では、長期のフリーレント付与や、移転コストの一部負担などのインセンティブの提示が増えている。

ただし、2025年以降、東京では大量供給が控えている。そのため、空室率の低下は、短期的なものにとどまり、賃料は、再び低下基調となることが予想される。

2024年問題による影響

2024年4月から施行された働き方改革関連法により、運送業や建設業における時間外労働の上限が、厳しく規制された。そこで、懸念されているのが、いわゆる「2024年問題」である。新築ビルの建設計画のみならず、オフィス移転プロジェクトにおいても、工期の長期化や計画の見直しが必要となるケースが散見されている。また、近年の資材コストの上昇に伴う、予算管理の厳しさもあって、特に、外資系企業においては、本国からの承認や管理のもと、移転プロジェクトを進める必要があり、乗り越えるべきハードルが増えたと言える。

賃料面だけでなく、初期費用が大きなハードルとなっている中、「セットアップオフィス」と呼ばれる内装付きのオフィスや、退去テナントの内装を承継できる「居抜き」物件などへの需要が高まっている。

また、自社オフィス内で完結せず、ビル共用施設を有効活用する考え方も浸透し始めている。共用会議室やラウンジ、コワーキングスペース、食堂、ジム、イベントスペースなど、従業員への福利厚生としても利用できる、充実した施設を持つビルに注目が集まっている。大型新築ビルの多くは、充実した共用施設を、すでに整えていることが多い。これに対して、既存ビルにおいても、空室フロアにテナント共用施設を新設するなど、ビルオーナーは、テナント誘致におけるアピールポイントの付加に力を入れている。

東京本社　小海　翔子