北海道 - 賃貸不動産市場　2018年6月期

新築ビルは潜在需要の受け皿に

シービーアールイー（株）の調査によると、2018年6月期の札幌市の空室率は、前期（同年3月期）から0.8ポイント上昇し、1.1％となった。今期は、「さっぽろ創世スクエア」の竣工により一時的に空室率が上昇。しかし、それでもなお空室率は低水準を維持しており、引き続き、オフィススペースの確保が非常に困難な状況とな っている。

前述の「さっぽろ創世スクエア」は、市内では貴重な大型面積を確保できる物件であり、これまで潜在化していた100坪を超える大型ニーズの受け皿となっている。そのため、空室の消化は早いものと推察される。また、テナント移転に伴う二次空室は、退去ビル入居企業の増床ニーズで、すぐに消化される傾向が強まっており、市場に空室が出てこない。そのため、郊外から札幌中心部への移転や、市内への新規出店によるオフィススペースの確保が、非常に困難な状況となっている。

大型オフィス移転ニーズの増加

テナント動向としては、コールセンター企業の拡張移転や分室設置、人材派遣企業の立地改善を目的とした移転等、前向きな移転が数多く見受けられた。これらの動きが既存空室消化の後押しとなり、既存物件空室の品薄感を一層強めている。

また、需要の面では、100～300坪の大型需要が増えており、分散した拠点の集約や、既存オフ ィスの拡張を目的としているケースが数多く見受けられる。ただし、市場にはこれらの需要を満たす空室在庫がほとんどないため、2～3室に分けて面積を確保したり、近隣に分室を設置したりして、オフィススペースを確保する動きが多い。さらには、解約予告期間中の潜在空室区画や竣工前の新築ビル計画、オフィスエリア外の物件を検討するケースもあり、空室率の上下動に表れない潜在的な動きも活発になっている。

札幌では空室在庫の品薄感が継続し、特に大型空室が募集に出た場合、一つの空室に対しテナントの入居希望が殺到し、競合することが非常に増えている。オフィススペースの確保には、早急な意思決定が求められるため、オフィス市況を常に注視し、将来予測のもとで、オフィス戦略を前もって準備しておくことが重要であろう。

札幌支店　須江 亮太

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