福岡 - 賃貸不動産市場　2018年6月期

二次空室発生は限定的

シービーアールイー（株）の調査による2018年6月期の福岡主要オフィスエリアの空室率は、対前期（同年3月期）比0.1ポイント上昇の0.5％となった。空室率はわずかに上昇したが、テナント需要は引き続き堅調で、エリア内での拡張移転や分室設置、建て替え等による立ち退き、新規開設、郊外から市内中心部への移転が多く見られる。こうした二次空室が発生しない移転が増えており、発生したとしても、面積拡張の移転ニーズが多いため、顕在化する空室は小規模であり、空室減少の歯止めとはなっていない。

大型の新規空室が出た際は、館内テナントによる増床で消化される場合や、外部に募集が出ても、早くて1週間、遅くとも1ヶ月程で次のテナントが決定するケースが増えている。好立地の優良物件では、大型の新規空室が出た際に、入札方式で新規入居企業を決定するケースも増えてきている。こうした中、移転を計画する企業は、タイムリーな情報入手と意思決定が必要である。

大幅な賃料上昇が継続

福岡市の想定成約賃料は、前期から2.9％上昇し、13,980円／坪（共益費込）となった。成約賃料の上昇が続き、各エリアで優良物件の新規空室が出た際は、さらなる上昇も予測される。企業の移転需要は旺盛だが、新築物件の供給が少ないため、近隣の既存物件の成約賃料上昇を受け、貸主による既存テナントへの賃料改定交渉が継続して行われており、ここ数年、毎年改定を行っている物件も出てきている。

2018年4月に竣工した「紙与博多中央ビル」をはじめ、11月竣工予定の「博多祇園NKビル」も、大通り沿いの好立地な物件ということもあり、正式募集開始から時間をかけずに満室に近い状態となっている。新築物件が好調な背景として、他都市と比較して福岡では再開発が進まず、新築物件の希少性が高いことも要因と思われる。

その中で、博多駅前一丁目という好立地に、2020年4月竣工予定、1フロア約324坪の大型物件、「（仮称）九勧博多駅前一丁目ビル」の建築計画が発表された。今後もタイトな市況は継続していくことが予測されるが、市内全体における再開発の促進剤になるものと予想される。こうした再開発による、さらなる移転喚起や市況の活性化に期待したい。

福岡支店　羽田 裕太

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