横浜 - 賃貸不動産市場　2024年3月期〖CBRE〗

需要を大きく上回る新規供給により、
みなとみらいの空室率が大幅上昇。

オールグレード空室率も10％台に

2024年3月期の横浜市オールグレードの空室率は10.6％と、対前期（2023年12月期）比3.6ポイント上昇した。

エリア別では、「横浜駅周辺」エリアの空室率は、対前期比0.3ポイント低下し2.7％。エリア内外からの移転や館内増床などで、空室率の低下につながった。特に、駅前好立地や大型区画は、依然として希少性が高く、ダウンタイムなく成約している物件も多い。

「みなとみらい」エリアの空室率は、対前期比5.3ポイント上昇の14.5％となった。大型空室を抱えるビルが竣工し、需要を大きく上回る新規供給によって、空室率が大幅に上昇した。ただ、エリア外からの移転や館内増床により、大型空室を消化した物件も散見され、賃料は－0.3％と、緩やかな下落にとどまっている。依然として、マーケットにおけるテナント優位に変わりはないが、ビルオーナーがテナント誘致の際に実施した、大幅な賃料減額や、長期フリーレント付与などの入居キャンペーンは、終了の動きが見られる。今後の新規竣工や、潜在的に大型空室を抱えるビルの成約状況を踏まえると、徐々に埋め戻しのフェーズへと移行するものと予想される。

新横浜・川崎の空室率は低下傾向

「関内」エリアの空室率は、前期から、わずかに上昇した。しかし、小規模面積帯で割安感のある賃料であるため、引き合いは多く、依然として空室率は低い。ただし、新規竣工を控える物件もあることから、今後の動向を注視していく必要がある。

「新横浜」エリアの空室率は、前期より、わずかに低下した。割安感のある賃料と中・小規模の空室消化が、空室率低下の要因と思われる。また、共用部のリニューアルに伴い、値上げの動きを見せるビルオーナーもいる。ただし、大型空室を抱える物件は、空室が長期化していることから、賃貸条件緩和の動きが見られる。

「川崎」エリアの空室率は、前期と比べて、わずかに低下した。同エリアは、大企業の集約移転や、川崎市役所の新庁舎への順次移転など、大型の二次空室を抱えているが、100坪超の大型空室を有するビルオーナーによる、賃料相場を大きく下回る賃貸条件の緩和などを要因として、埋め戻しの傾向が見られた。今後も埋め戻しの動きは継続するものと想定され、その動きがどこまで継続するかが注目ポイントとなる。

横浜支店　杉本　康輔