神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2024年3月期〖CBRE〗

神戸：マーケット全体で需給が均衡。

神戸は大型空室が顕在化

シービーアールイー㈱の調査による、神戸における2024年3月期の空室率は2.5%で、前期（2023年12月期）に比べ0.3ポイントの上昇となった。大型空室の顕在化が上昇要因となったが、顕在化前に満室となった大型区画もあり、引き続き大型空室が少ない底堅いマーケットとなっている。移転動機としては、新規出店や業容拡大による拡張といった前向きな理由が多い一方、従来の対面での会議がWebに切替わり、会議室の利用率が下がったため、会議室は外部の貸会議室で代用し、代わりに個別ブースを増設して貸室面積の適正化を図る動きも見受けられた。マーケット全体としては需給が均衡した状態という印象である。

想定成約賃料は前期比0.2%（20円／坪）上昇し12,110円／坪となった。賃料水準については大きな変動は見受けられなかったが、募集条件を大きく下げるビルオーナーは少なくなってきた。

今後の大型開発や、神戸市役所の2号庁舎竣工に伴う多くの二次空室が発生する可能性が高いことからも、今後の神戸のマーケット動向を一層注視したい。

京都：オフィス需要に回復が見られる。

京都の想定成約賃料は横ばい

京都における2024年3月期の空室率は3.6%となり、前期比0.7ポイント低下した。募集面積50坪以下の空室消化が大半だが、中には200坪以上の移転事例もあり、大阪・神戸と同様にテナント企業のオフィス需要の回復が見られる。近畿圏では珍しく、日系企業のみならず外資系企業の面積拡張の移転事例があった。また前期同様にマンションギャラリー開設のニーズもあり、オフィス中心エリアにおける空室消化の一因となっている。

オールグレードの今期想定成約賃料は15,380円／坪の前期比10円UPと横ばい。2026年末までの延床面積1,000坪以上の新規供給は、2025年Q3の日本生命四条ビルの2,100坪のみと限定され、新規供給における賃料の引き上げ要因は乏しい。

築年数の経過した建て替え予定ビルがいくつか存在するため、今後も一定の需要が見込まれる。今期発生した既存ビルの新規空室は約1,500坪で、解約理由は統合、縮小、撤退などが目立つ。訪日外国人や国内旅行者が増加する中、京都エリアにおけるオフィス需要が今後も高まれば、さらに空室率が低下することになる。

関西支社　水野克哉 / 石原亮