東京 - 賃貸不動産市場　2022年3月期

空室消化が進むビルも

CBREの調査によると、2022年3月期の東京グレードＡの空室率は、対前期（2021年12月期）比0.5ポイント低下し、2.0％となった。空室率の低下は2020年6月期以来7期ぶり。立地や設備改善を目的とした比較的大型の移転も見られ、空室の解消に転じたビルも出始めた。

一方、東京オールグレードで1年以内に明け渡し予定の募集区画と1年以内に竣工予定の新築ビルにおける募集区画を加えた募集空室率は、対前期比0.5ポイント上昇し、9.1％となった。

今期は、相対的に競争力が高く、かつ値ごろ感のある一部のビルで、空室の消化が進んだものも見られた。テナント誘致は、二極化の様相を見せ始めている。

新規にテナント募集を開始するビルでは、想定よりも安い賃料が設定されるケースが散見される。これらのビルは、あまり時間をかけずに、後継テナントを確保しているようだ。賃料単価（共益費込）で、20,000円台前半／坪から30,000円／坪前後の設定がされているビルにおいて、このような動きが目立ってきている。このレンジの物件を検討しているテナント企業に対しては、意思決定に時間がかかると、希望物件が確保できないと伝えるケースも増えている。マクロのデータと現場とのギャップが出始めており、マーケ ットの転換期が近いと感じられる理由のひとつである。

柔軟なリーシング活動の必要性

今年、東京のマーケットで竣工を予定している、3棟のグレードＡビルにおいては、価格調整が進むにつれて、テナントの内定状況に、明るい兆しが見られる。ただし、いずれもビルを満室にするまでには至っておらず、需要の回復はまだ途上と言える。

近年、開発が進められているビルのほとんどが、好立地の大規模物件、すなわち高価格帯のビルであり、今後すぐに、潮目が変わるとは考えにくい。

一方で、SDGsにもつながる、カーボンニュートラルを意識して、物件の選定を行うテナント企業が、今後は増えることも想定される。そのため、オーナーサイドは、柔軟な価格調整により、間口を広げたリーシング活動に踏み切れるかどうかが、テナント誘致の明暗を分けるのではないだろうか。

ビル営業本部　藤 正剛

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