神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2022年3月期〖CBRE〗

今後の都市開発計画に注目

神戸における2022年3月期の空室率は、前期（2021年12月期）より0.6ポイント上昇し3.8%となった。前期は空室率の上昇が一旦落ち着いたが、関電不動産神戸三宮ビルの竣工（2022年3月竣工）が、今期の空室率上昇の要因になったと推測される。引き続き面積縮小を理由とした移転ニーズが多いものの、100坪以上の動きも前年に増して見受けられるようになった。徐々にコロナによる制限が緩和されてくる中、企業の今後の動向も注視されるところである。

想定成約賃料は対前期比0.1% （10円／坪）上昇し12,040円／坪となった。空室率と比較すると賃料水準の変動は少なく、安定した推移となっているが、引き続き個別には賃料の減額やフリーレント付与など、競合ビルとの差別化を図るため、賃貸条件に柔軟性を持つビルも見受けられる。出社率を低く維持している企業、制限を緩和している企業それぞれ散見されるが、いずれの企業もコロナ後を見据えたオフィスの見直しが進んでいる。神戸市内では、今後、オフィスに限らず都市開発が計画されているので、それに併せてオフィスマーケットが活性化することを期待したい。

京都：既存ビルで空室の消化が進む。

健闘する京都オフィスマーケット

京都における2022年3月期の空室率は、前期より0.3ポイント低下の3.5％であった。この時期での空室率低下は健闘していると言ってよく、あらためて京都オフィスマーケットの底堅さを示す格好となった。他都市と比較しても新築オフィスビルの供給が少ないため、空室率の低下は既存ビルでのテナント決定が進んだことが要因である。この過程で、一部のビルでは新規成約賃料を少し下げたケースもあったため、想定成約賃料は対前期比－0.5％（80円／坪）の低下を示した。

新規供給として、今期はJR京都駅前エリアでワンフロア200坪近い供給があったが、7割以上の稼働を確保して開業している。他にも四条烏丸エリアでもワンフロア50坪前後で2棟が供給され、今夏以降の2022年内ではさらに3棟の新規供給が控えている。

これら新築オフィスの供給によって、マーケットに新たな需要喚起が期待されることから、慢性的に新規供給不足に悩まされてきた京都オフィスマーケットにとって、明るい材料といえるだろう。

関西支社　水野克哉 / 中家貴博