福岡 - 賃貸不動産市場　2021年3月期〖CBRE〗

想定成約賃料は3期連続下落

シービーアールイー（株）の調査による、2021年3月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、前期（2020年12月期）から0.5ポイント上昇の2.2％となり、4期連続で上昇した。昨年末から、オフィス移転や福岡への新規開設の動きが見られたものの、2度目の緊急事態宣言が発令され、再び企業の意思決定スピードが鈍化した。さらに、新築ビルへ移転する企業の二次空室、業績悪化やテレワーク移行に伴う、オフィスの一部返床・撤退が増え、空室率上昇の要因となった。

想定成約賃料は対前期比0.6％低下し－90円の16,260円／坪（共益費込）となり、3期連続で下落している。空室増加に伴い、一部では、値を下げて募集をするビルもあるが、ほとんどは募集値を下げず、賃料相場維持の姿勢である。しかしながら、今後の大量供給と、新築ビルへの移転に伴う二次空室が、空室率上昇を後押しし、成約賃料に影響を及ぼす可能性は否めない。貸し手市場が、徐々に借り手市場に移り変わろうとしているタイミングで、これまでより、賃料やフリーレントを交渉しやすくなるなど、移転を検討する企業にとっては、メリットのあるマーケットとなりつつある。

コロナ禍でも、ダメージが少なく業績好調なシステム開発、IT関連、eコマース、コールセンター業などは、好立地・ハイグレードビルへの入居意思が強く、高値での成約事例も見られる。このような、特に大型の面積を使用している業種へのダメージが、限定的であることは救いである。

新築ニーズは堅調

2021年の新築物件で「天神ビッグバン」第1号案件である「天神ビジネスセンター」のテナント成約状況は変わらず堅調で、満室竣工が現実味を帯びている。

現在、募集中の新築予定ビルについては、赤坂エリアの「福岡舞鶴スクエア」（2022年春竣工予定）で、1,000坪超の企業が内定。天神エリアの「（仮称）福岡天神北オフィスビル」（2021年11月竣工予定）では、1棟約2,000坪の成約事例があり、マーケット全体は停滞していないことが分かる。コロナ収束の兆しが見えれば、潜在化している移転検討企業や、福岡への新規開設検討企業の動きが、一気に活性化する可能性がある。

福岡支店　午頭涼輔