東京 - 賃貸不動産市場　2018年3月期〖CBRE〗

二次空室も早期に消化

2018年は、昨年の約2倍の新築ビルの供給があり、空室率の上昇と賃料相場の下落が予想されていた。その見通し自体は今も変わらないものの、2018年およびそれ以降の新築ビルの成約の進捗は、今のところ当初の見通しよりも好調に推移していると言える。

新築ビルの成約に伴い、現入居ビルに二次空室が発生するが、こちらも全体的に引き合いが強い。最近の特徴として、二次空室が発生する物件のリーシングの開始時期が、かなり早くなってきていることが挙げられる。新築ビルへの移転の場合、既存ビルと比較すると、早めの決定と公表がなされる傾向がある。それでも従来は、6ヶ月前の解約予告通知があってから、次テナントの募集を開始するのがセオリーであったが、新築ビルによる二次空室物件では、1年以上も前から潜在的に次テナントの探索活動を開始し、早々に内定にこぎつける物件が増えてきた。強気に出られるマーケット環境のうちに、次テナントを確保しようというオーナー側の動きである。

賃料相場が下落するまで様子見しようというテナント企業も、もちろん見受けられる。しかし、マーケットの状況が、貸し手有利なことを承知の上で、早期に物件確保に動くテナント企業も相当数見られる。好調な企業業績と、昨今の働き方改革の流れの中で、オフィス環境を改善しようというトレンドが、オフィスマーケットの需要面を支えていると思われる。

賃料の増額改定が増加

賃貸借契約の更新や再契約時の賃料改定においても、このような市況を背景に、増額改定の事例が非常に増えている。空室が少なく、賃料相場が上昇していることに加え、ここ数年、定期借家契約が増加していることも、要因として考えられる。従来型の普通借家契約は自動更新のため、契約内容の見直しを長年していないケースも多かった。しかし、定期借家契約の場合は更新がなく、新たに契約を締結するという形式のため、必然的にその時々の賃料相場がベースとなるからである。

今のところは、旺盛な需要により、東京のマーケット環境はタイトである。しかし、今後も新築ビルの供給が続く市場では、徐々に潮目が変わっていくと考えられ、まさに今はその転換期だと言えるだろう。

ビル営業本部　松本淳史

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
主要３区大規模ビル	35,000円～50,000円/坪	全体的に、まとまった空室が非常に確保しづらい状況。
主要３区中小規模ビル	26,000円～30,000円/坪	全体的に空室は少ないが、築年数が経過した物件なら、ある程度の選択肢はある状況。
周辺７区大規模ビル	24,000円～36,000円/坪	東京西側エリアに特に空室が少ない状況だが、池袋エリアは募集物件が多い。
周辺７区中小規模ビル	17,000円～26,000円/坪	東京西側エリアに、特に空室が少ない状況。
23区内大規模ビル	17,000円～23,000円/坪	東京西側エリアが特に空室が少ない状況だが、中心部ほどの賃料上昇は見られない。
23区内中小規模ビル	12,000円～17,000円/坪	全体的に空室は少ないが、築年数が経過した物件には、ある程度の選択肢も。ただし東京西側エリアには、やはり空室が少ない。
立川	11,000円～18,000円/坪	空室率は横ばいだが需要は根強く、空室は着実に消化されている。今後はエリア内での移転により、新規空室が若干見込まれる。