東京 - 市場動向と賃料相場　2025年12月期〖CBRE〗

グレードA空室率は1％を割る水準に。
好立地・ハイグレードビルの需要が旺盛。

オールグレード空室率も1％台に

CBREの調査によると、2025年10～12月期末の東京23区内のオールグレード空室率は、対前期比（2025年7～9月期）で0.5ポイント低下し1.6%となり、9期連続で低下した。

グレードA空室率については、対前期比0.3ポイント低下の0.7％と、ついに1％を割る水準に達した。2025年に竣工した物件は、おおむね高い稼働率で竣工したため、空室率を押し下げる要因となった。建築費の高騰から、新築ビルの賃料相場が高止まりしている状況においても、好立地・ハイグレードのビルを求めるテナントの需要は旺盛である。その背景には、各企業が採用力強化のため、積極的にグレードアップ移転を検討していることが挙げられる。特に、東京駅周辺においては、既存ビルはもちろんのこと、竣工がかなり先の物件も含め、多くのビルが、テナントを確保済みという状況となっており、今後も賃料相場の上昇圧力がかかることが予想される。

2026年のグレードA新規供給は約13万坪と、過去平均の供給量より多い。しかしながら、現段階において、テナントの内定率は高く、選択肢が少ない状況となっている。また、2027年、2028年のグレードAの新規供給は、過去平均の供給量を下回るため、新築物件の需給バランスは、しばらくタイトな状況が続くものと予想される。

インフレによるコストの上昇

空室の品薄感を背景に、賃料相場は、オールグレードにおいて上昇を続けている。その一方で、インフレによる各種コストの上昇にも、注意が必要である。共益費や電気代、清掃費といった日常的なものに加え、テナントの工事費用などが挙げられる。特に、入居工事費用は、当初の想定コストを大きく上回る事例が散見されている。

あるデベロッパーの決算発表資料によると、今期の賃料改定においては、ほぼ全件で増額賃料が合意されている。また、既存テナント・新規テナントを問わず、契約内容にCPI（消費者物価指数）連動条項を原則導入するとも言及している。CPI連動条項については、今後、業界としても導入の検討がより加速する可能性がある。

インフレが進むタイトなマーケットにおいて、テナント側としては、イニシャルコスト、ランニングコストの双方を注視しながら、オフィス戦略を立てていくことが重要となるだろう。

東京本社　大川原　基