福岡 - 市場動向と賃料相場　2025年12月期〖CBRE〗

堅調な需要で空室率は3％台に低下。
シェアオフィスニーズが高まる。

働き方の多様化が需要に影響

当社調査による2025年10～12月期末の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、前期（2025年7～9月期）より0.8ポイント低下し、3.2％となった。想定成約賃料（共益費込み）は、0.5％上昇の16,580円／坪となり、9期連続の上昇を記録した。

前期に引き続き需要は堅調で、一部エリアでの立ち退き需要に加え、IT・情報通信業、金融業、コンサルティング業を中心とした拡張移転や、郊外・県外エリアからの新規開設などの需要も旺盛である。既存の空室においても、新築と比較して割安感があることから需要が高まっており、二次空室が発生しない純増の館内増床も数多く見られる。さらに、福岡市内では、新築物件への出店需要とシェアオフィスの需要がともに高まっている。半導体投資による経済効果、企業の本社機能移転などが市場をけん引し、働き方の多様化がシェアオフィス需要を後押し。このため、新築ビルや好立地のハイグレードビルから、順に空室を消化している状況だ。

2万坪を超える新規供給も

2026年の新規供給は、主要なビジネス地区である「博多」「天神」エリアの開発が続き、前年の12,000坪を上回る約21,000坪を予定している。中でも、今年3月竣工予定の「西日本シティビル」は、地下鉄博多駅直結、JR博多駅前の好立地に位置し、地上14階・地下4階建、延床面積約22,900坪（うちオフィス部分面積約7,144坪）となる。同ビルは、竣工前から多数の入居テナントが内定し、ほぼ満床のめどが立っている。

同ビルへの移転理由としては、ハード面でのビルグレードの改善やBCP対応のほか、人材確保や従業員のエンゲージメントの向上という人的要因も挙げられる。このような背景から、近年竣工した物件や今後の新築ビルは、制震や免震という建物構造に加え、ワーカーの快適性や働き方の柔軟性を補完する機能（貸会議室、コワーキング施設など）の充実度で、差別化を図る動きが出てきている。

福岡では、今年もテナントの堅調な需要が見込まれる。今後も、テナントサイドがオフィスに求めるものは、多様化が進むと見られており、さらなるニーズの喚起や、オフィス市場全体の活性化に期待したい。

福岡支店　松本朗