横浜 - 賃貸不動産市場　2023年12月期〖CBRE〗

オールグレード空室率は上昇基調。
みなとみらいは5期ぶりに空室率が低下。

横浜駅周辺の空室率は3％台に

CBREの調査によると、2023年12月期の横浜市オールグレードの空室率は7.0％と、対前期（同年9月期）比0.1ポイント上昇した。

エリア別に見ると、「横浜駅周辺」エリアの空室率は、対前期比0.7ポイント上昇し3.0％。エリア内移転のテナントの二次空室が消化しきれず、顕在化したことが、主な上昇原因である。ただし、不動産業、塾、美容クリニックなど、来店型テナントの需要は高止まり傾向にあり、駅前好立地や大型の区画は、引き続き希少性があると言える。

「みなとみらい」エリアの空室率は、対前期比0.2ポイント低下し、9.2％となった。新築ビルの竣工が相次いだ影響で、空室率が4期連続で上昇していたが、今期は、需要が供給を上回る結果となった。空室消化の主な要因は、自社ビルに入居していたエリア外の企業が、移転を決めたことである。しかしながら、空室率は、依然高水準であることに変わりはない。今年も大型ビルの竣工が予定されているため、今後も、テナント優位のマーケットであると言えるだろう。

新横浜の空室率が再び低下

「関内」エリアの空室率は、わずかに低下した。小・中規模の面積帯で、割安感のある賃料が、堅調な空室率を保っている理由だろう。一方、2024年と2025年末以降に予定されている開発案件は、「みなとみらい」エリアと競合する可能性があり、潜在的な空室リスクを抱えていると言える。

「新横浜」エリアの空室率は、前期と比べて低下した。大型解約が相次ぎ、高い空室率を抱えるビルで、一部賃料の見直しがあり、エリア外からの需要を取り込めたのが低下要因だ。ただし、200坪を超える物件では、リーシングが長期化傾向にある。フリーレント等の入居インセンティブは、交渉しやすい状況が続くだろう。

「川崎」エリアの空室率は、前期よりわずかに低下した。大手企業の集約移転による、二次空室を抱えている同エリアだが、今後は、埋め戻しの段階になることが想定される。各オーナーとも、新規引き合いには、非常に意欲的に取り組む姿勢を示している。特に、 100坪を超える大型区画は、賃料相場を大きく下回る提案を受けられる可能性もある。また、川崎市役所は、昨年10月から新庁舎へ順次移転を開始しており、二次空室の動向を注視する必要がある。

横浜支店　田中香揮