東京 - 賃貸不動産市場　2022年12月期〖CBRE〗

オフィスの縮小傾向も継続

シービーアールイー（株）の調査によると、2022年12月期の東京オールグレード空室率は、対前期比0.2ポイント低下し、4.7％となった。空室率が低下した要因の一つとして、既存ビルが、テナント誘致のために、賃貸条件を緩和していることが考えられる。大規模な空室を抱えている大型ビルは、空室を埋めるため、特定の企業に対して、条件交渉に柔軟に対応する動きが目立つ。そのため、テナントは、入居したタイミングと、現時点のオフィスマーケットが大きく異なる場合、移転した方が賃料面でのメリットが出てくる。また、物件グレードや、立地・設備面において、課題を抱えている場合は、賃料面と併せて改善できるため、移転に前向きになるケースがあると思われる。

しかしながら、移転事例においては、オフィス拡張のケースだけでなく、縮小傾向も引き続き見られる。新築ビルの開発により、大型ビルの供給が続いていくことから、空室率は、今後上昇すると予測されている。

物価高により移転に慎重な姿勢も

2022年に竣工したビルにおいては、竣工時に満室稼働とならず、空室を抱えたまま竣工し、その空室を埋めきれないビルが、多く見受けられる。また、今年竣工を迎えるビルも、満室予定となっているビルはなく、引き続きテナント誘致が続いている。

オーナー側としては、空室を抱えている既存ビルと、新築ビルのいずれも提案する必要がある。賃料単価においては、差額が大きいため、新築ビルにおいて、柔軟な条件提示をしなくてはならない状況が続くであろう。

しかしながら、賃貸条件にメリットがある場合でも、テナント側は、移転に必ずしも前向きとは言えず、慎重にならざるを得ない事情がある。それは、昨今の不安定な世界情勢や金利上昇などであり、特に、物価高による影響が大きい。移転する場合の工事費（原状回復費、移転先の内装および工事費用）が上昇しており、初期費用の面で負担が大きく、賃料面の価格調整だけでは、移転に踏み切れないケースも出てきている。このような状況から、企業の移転検討については、コスト面で慎重になり、判断に時間を要する状況が続くのではないかと思われる。

ビル営業本部　浜中淳一