神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2022年12月期〖CBRE〗

想定成約賃料は横ばい

シービーアールイー（株）の調査による、神戸における2022年12月期の空室率は3.0％で前期（2022年9月期）と比較すると0.7ポイントの低下となった。2四半期連続の空室率の低下となるが、9月期と同様に100坪以上の空室が消化されていき、コロナ禍にリーシングに苦戦していた“賃料水準の高いビル”の空室についても、引き合いが増え出しているように見受けられる。成約の動きだけではなく解約の動きもあるものの、マーケットに活気が感じられる期となった。

想定成約賃料は前期と変わらず、12,020円/坪となった。引き続き安定した推移となっており、コロナ禍に見られた長期のフリーレント付与などのキャンペーンをする物件は少なくなった印象がある。ただし、個別には賃料の減額やフリーレント付与など、競合ビルとの差別化を図るため、賃貸条件に柔軟性を持つビルも一定数見受けられる。2027年度以降は、三宮駅前の新築ビルの竣工や神戸市役所の2号庁舎竣工に伴い、多くの二次空室が発生する可能性があることからも、今後の神戸のオフィスマーケットの動向を一層注視していきたい。

京都：空室率は3期連続で上昇

既存ビルでは需給が均衡

京都における2022年12月期の空室率は前期より0.8ポイント上昇し5.3%となった。主な要因としては、一部の新築ビルが空室を抱えたまま竣工したことによるもので、前期と同様の理由による空室率の上昇となっている。ただ、足元のマーケットの動きを見ると、全体的に停滞しているわけではなく、主に烏丸御池周辺、四条烏丸周辺といった烏丸通に近いエリアの既存ビルでは20～30坪、50～100坪程度の空室消化の動きが散見された。動機としても新規出店や業容拡大による拡張といった前向きな内容が増えている。一方で、会議室として利用していた部屋を、利用率が下がったため解約するなどといった動きも見受けられ、マーケット全体としては、新築を除けば需給が均衡した状態という印象である。京都駅前エリアにおいては、一部でエリア内移転の動きがあったものの、前期と変わらず、比較的落ち着いた状態が続いている。

京都エリアの既存ビルでは、 200～300坪以上といった大きい面積の選択肢が少ない状況でもあるため、今後の新築ビルのリーシング動向にも注目したい。

関西支社　水野克哉 / 吉田誠