神戸・京都 - 賃貸不動産市場　2021年12月期

オフィスの見直しが進む

シービーアールイー（株）の調査による、神戸における2021年12月期の空室率は3.2％で前期（2021年9月期）比増減なく横ばいに推移した。新年度（2022年度）にむけ、希望面積は小型化しているものの移転・新設の成約が重なり、5四半期続いた空室率の上昇に歯止めのかかった形となっている。2022年2月末に「関電不動産神戸三宮ビル」が竣工。竣工時点の成約状況によっては一時的な空室率上昇要因ともなりかねないが、外観が現れ、先行仕上げフロアの内覧等が始まるにつれ商談の具体化が進んでおり、当ビル竣工による著しい需給ギャップは生じないものと予想される。

想定成約賃料は対前期比0.2％（30円／坪）低下し12,030円／坪となった。個別にはフリーレントを含む賃料条件に柔軟性を持つビルも見受けられるが、全体として目立った賃料減額はなく安定した想定成約賃料で推移している。

2022年に入り、新型コロナウイルスの変異株（オミクロン株）の感染が拡大しているが、すでにマーケットではウィズコロナ・アフターコロナを見据えたオフィスの見直しが進んでいる。オフィス市況へのさらなる影響が軽微にとどまるよう強く期待したい。

京都：空室率上昇は鈍化。新規供給による動きに期待。

想定成約賃料は下落傾向

京都における2021年12月期の空室率は、前期より0.4ポイント上昇し3.8％であった。前年同期比では2.4ポイントの上昇とな っており、前年からの空室は顕著に増えているが、前期以降はやや鈍化している。

テナントの動きはあるものの決定に時間がかかり、空室の顕在化がスピードとして上回っている。また、縮小や統合が多い状況に変わりはない。京都駅前では、大小の新築の供給もあり、テナント側としては選択肢が増えたことで、マーケット内での移動量はやや活発になってきている。

想定成約賃料は、前期に比べて0.1％（－20円／坪）低下して、 15,810円／坪となった。空室の増加はあるものの、一定の需要はあることから、賃料については大幅な下落には至っていない。

しかし、今後既存物件および新築物件において、空室の長期化が継続すれば、賃料についても下落が進む可能性があるので、引き続き需要動向を注視したい。

関西支社　皆藤 誠一郎 / 山口 直哉

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