大阪 - 賃貸不動産市場　2020年12月期〖CBRE〗

グレードA空室率も1％台に

シービーアールイー（株）の調査によると、2020年12月期の大阪グレードAの空室率は、対前期（同年9月期）比0.4ポイント上昇し1.0％、グレードBは、対前期比0.3ポイント上昇し1.4％となった。オールグレードの空室率も、対前期比0.3ポイント上昇の1.5％となり、大阪の空室率は総じて上昇した。

コロナ禍において、今後の情勢の見極めに慎重な企業が多く、コストのかかる新規の賃借や移転計画については、方針決定がスムーズに進んでいない。一方で、コスト削減や、オフィススペースの見直しの動きは、先行して進んでいる。縮小移転・撤退・部分解約等によって発生した空室が、徐々に顕在化してきており、空室率が上昇してきている。

オールグレードの空室率をエリア別に見ると、「梅田」エリアは0.8％、「淀屋橋」エリアは2.3％、「本町」エリアは2.0％、「新大阪」エリアは2.3％となった。前期と比較すると、「本町」エリアのみ、0.1ポイント低下となったが、その他のエリアは、やや上昇している。前年同期（2019年12月期）比を見ると、「淀屋橋」「新大阪」エリアの上昇率が高く、それぞれ2.2ポイント、1.4ポイント上昇している。これらのエリアでは、昨年新築ビルが竣工したことが、空室率上昇要因の一つと考えられる。

空室率上昇圧力の高まり

今年は、「淀屋橋」エリアで「関電不動産高麗橋ビル」「淀屋橋PREX」、「本町」エリアで「本町サンケイビル」、「新大阪」エリアで「PMO EX 新大阪」など、規模の大小はあるものの、多数の新規供給が予定されている。昨年竣工した物件も、いまだ満室稼働には至っておらず、空室率の上昇圧力は高まっている。

賃料相場への影響も徐々に出始めており、賃貸条件交渉に、柔軟な姿勢を見せるオーナーも出てきている。

昨年は、テナント・オーナーともに、コロナ禍の急激な外的環境の変化への対応に、振り回された年となった。各企業は、新しい働き方における、オフィスのあり方の検討や検証を進めてきた中で、今年は、いよいよ具体的な行動に移すところも出てくるだろう。テナント・オーナーともに、マーケット環境の変化への柔軟な対応を求められるかもしれない。

関西支社　荒井誠

現在募集中の大阪府の賃貸オフィス

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
梅田大規模ビル	25,000円～35,000円/坪	募集区画が徐々に増えてきているが、空室率としてはまだ低い状況。高額賃料帯の物件や、大型区画は成約のスピードがやや鈍ってきたか。
梅田中小規模ビル	19,000円～24,000円/坪	小規模区画の新規募集が増えてきており、空室率はやや上昇。大規模ビル同様、高額賃料帯の物件は成約のスピードが鈍っている。
淀屋橋・本町大規模ビル	19,000円～30,000円/坪	梅田と比べると大規模ビルからの新規募集は少ない。ただし、梅田同様高額賃料帯の物件の動きはやや鈍くなってきている。
淀屋橋・本町中小規模ビル	14,000円～20,000円/坪	梅田と比べて賃料帯が低いこともあり、小規模区画を中心にテナントの動きが多い。立地が良く、値頃感のある物件は成約のスピードも速い。
難波・心斎橋大規模ビル	15,000円～24,000円/坪	空室は多くは出てきていないが、梅田同様、高額賃料帯の物件や大型区画は成約のスピードが鈍っている。
難波・心斎橋中小規模ビル	13,000円～18,000円/坪	空室は少しずつ増えているが、小規模区画を中心にテナントの動きは多い。立地の良い物件から成約も進んでいる。
周辺都市大規模ビル	13,000円～17,000円/坪	新規募集自体がほとんどなく、今のところ賃料も横ばいの状況。
周辺都市中小規模ビル	12,000円～14,000円/坪	中心部と比べるとテナントの動きは限定的で、解約も成約も少ない。
事務所兼倉庫市内・北摂・東大	5,000円～7,500円/坪	一部新規空室が出ているが依然としてテナントサイドの選択肢は少ない。汎用性が高い物件の需要は高く、賃料相場に変化なし。
倉庫・配送センター郊外	3,700円～4,500円/坪	コロナ禍が追い風となった業界からの引き合いは引き続き堅調だが、BtoB対応が中心の物流会社の中間決算は厳しく、一部鈍化傾向があるものの引き締まった需給バランスが継続している状況。賃料も高止まり。