福岡 - 賃貸不動産市場　2020年12月期

成約賃料もさらに下落

シービーアールイー（株）の調査による、2020年12月期の福岡主要オフィスゾーンの空室率は、前期（同年9月期）から0.5ポイント上昇の1.7%となり、3期連続の空室率上昇となった。新型コロナウイルスの感染拡大予防対策として、出社率を抑えたテレワークの導入や、完全在宅勤務等の働き方に変化した企業、来客型となる教室・貸会議室等の業態の拠点撤退、一部減床等、解約の動きが目立った。また、「天神ビッグバン」の建て替えに伴う、立ち退き需要が一巡したことや、先行き不透明な景況感から、テナント企業の方針見直し、意思決定スピードの鈍化が、募集中の空室の長期化につながった。

空室率の上昇に伴い、想定成約賃料は0.7 ％ 下落し、前期比－110円の16,350円／坪（共益費込）と、2期連続の下落となった。既存ビルの解約に伴う空室（解約予兆も含む）は、少しずつ増加傾向にあるが、募集賃料は、昨年の緊急事態宣言以前と、ほぼ変わらない水準である。ただし、募集期間が長期化しつつある物件から、競合となり得る周辺のビルより、賃貸条件を緩和する動きが見受けられるようになった。マーケット動向の停滞を見兼ねて、テナントが少しでも借りやすい条件を提示し、早期決定を目指す方向に切り替えたためである。

懸念される今後の二次空室

「天神ビッグバン」第1号案件である今年の新築物件「天神ビジネスセンター」のテナント成約状況は、堅調である。募集している貸室は、福岡のトッププライスとなる30,000円／坪で成約に至っていることから、福岡のオフィス市場を牽引する形となっている。今後竣工を控える新築物件オーナーの関心度は高く、その動向は、新たなオフィスビル開発を検討中の投資家からも、注目されている。

コロナ禍でも、システム開発、IT関連、コールセンターといった業種の増床・分室案件は増え、成約も出てきている。しかし、今年の新規供給量は約2.1万坪分あり、懸念されるのは、その二次空室である。ここ数年、枯渇していた空室が、一気に増加することが予測されている。テナント動向が不透明なことを考慮すると、競争力の高い物件を含め、比較検討できる物件が増えることから、価格競争は免れないだろう。

福岡支店　江頭 秀人

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