東京 - 賃貸不動産市場　2019年12月期〖CBRE〗

解約物件に引き合い殺到

オフィスマーケットは、2020年オリンピック・パラリンピックを境に下降すると予想されている。しかし、その予想は杞憂に終わるかもしれない。最近では、二次空室を求めて動く企業が多数あり、空室待ちも依然続いている。ビルのグレードや大型・中型を問わず、解約が出れば、そこに殺到する状況が見受けられる。2019年夏頃と比較すると、館内消化でほとんど決まる訳ではなくなったように感じられるが、外部への一般募集はこれまで非常に少なかったせいか、募集を始めると、多数の応募が集まる。

解約から新規募集が、必ずしも移転に向けて好機とは限らない。現在は、引き合い多数という状況を避けるため、賃料を引き上げることで、ビル単体の需要を引き下げ、案内への対応を簡易化、与信の高い企業の誘致を求める貸主側の狙いがある。また、申込書も、提出順で審査するパターンもあれば、1～2ヶ月程度の期間を設け、その期間中に申込書を提出したすべての企業を同時に審査をするというやり方も出てきている。入札形式のように見えるが、交渉幅もほとんどないやり方のため、いろいろな意味で、仲介の腕が試されるところでもある。

また、館内のテナントによる入札という場合も多い。館内で解約が出た際に、管理会社を通じて、館内テナントへ増床希望の有無の確認を取り、複数の企業から増床希望がある場合は、入札形式で、高い賃料の書面を提出した順番に、交渉を開始する事例も出てきている。

また、2012～16年頃に定期借家契約を結んだ企業の中には、当時の賃料が安かったため、再契約交渉で、30％以上の賃料アップを提示されるケースもある。承諾し入居しつづけるか、期間満了で退去するかという、二者択一を迫られる例も最近目立っている。移転をしたくとも、希望に見合う物件がないことや、周囲のビルの賃料が高騰していることから、再契約を選択するケースも多い。また、増床ができない場合には、近くの中小規模ビルに、サテライトオフィスを設ける企業も多数見受けられる。

ビル営業本部　船橋貴人

種別	賃料（共益費込み）	需給の動向
主要３区大規模ビル	35,000円～50,000円/坪	大型既存ビルは引き合いが多く、大型解約があっても館内消化が依然続いている。
主要３区中小規模ビル	27,000円～30,000円/坪	大型空室がないため、中小規模ビルは解約後もほとんどが館内消化になるか、外部募集にも多数引き合いがある。
周辺７区大規模ビル	28,000円～40,000円/坪	空室がない状況が依然として続くが、賃料水準はピークが見えてきている。
周辺７区中小規模ビル	18,000円～28,000円/坪	館内消化が大多数ではあるが、新規募集も強気な姿勢で行われ、引き合いも依然として多い。
23区内大規模ビル	17,000円～25,000円/坪	主要エリアの賃料上昇やコスト削減ニーズから選択する企業が多数あり、相場は高まり大きな賃料ダウンにはならない。
23区内中小規模ビル	13,000円～17,000円/坪	コスト重視の企業からの需要の高まりがあり、今後、賃料上昇が続く可能性が高い。
立川	12,000円～18,000円/坪	順調な空室消化と同時に、新規解約も出始めており、一定数の募集がある。