横浜-東京＆横浜ビジネスゾーンガイド

東京に次ぐ関東圏第二の主要都市である横浜では、横浜駅周辺、みなとみらい、関内、新横浜が主なビジネスエリアとなっている。特に横浜駅周辺は、品川までJRで20分、羽田空港まで京急で22分と都内へのアクセスも良好であり、良くも悪くも都内オフィスマーケットの影響を受けやすい。

市内全体のオフィスマーケットについては、2002年から2年連続で需要減退に苦しんだものの、2004～2005年には急回復し拡張、新設といった積極的な新規ニーズが大半を占めた。

またこうした需要回復期のなか新規供給がほとんどなく、受け皿不足が進行した。逼迫したマーケットを背景に需要が喚起され、2007～2008年に竣工を迎えるビルは堅調にテナント需要を獲得し、現在も開発プロジェクトが多数進行中である。

JRを始め多数の路線が乗り入れする神奈川県の最大ターミナルである横浜駅。同駅表玄関となる西口のビジネス街は、駅を起点に放射状に広がる、市内で最も業務・商業が集積するエリアである。その利便性は非常に高く、オフィスとしては業種を問わず様々な企業が支店・営業所を構えている。東口に比べ商業集積も充実しており、依然、根強い人気のあるエリアである。

比較的築年数が浅く(15～20年)、広いワンフロア(100～200坪)のオフィスビルが集積している。地域特性上、同地に居を構える企業は、半導体やメーカー系企業、外資系の集積が目立つ。また、第三京浜へのアクセスも良いことから、営業車を使用する支店機能のオフィスも多い。昨今、JR新横浜駅ビルが竣工したことや、グレードの高い新築物件の開発が進んでいるため、リーズナブルな賃料のリニューアル物件が市場に出始めている。

2006年、商業施設の横浜ベイクォーターが開業。加えて、2008年よりワンフロア400～600坪の中・大型新築物件が4棟竣工し、ポートサイド地区再開発がほぼ完成する。ハイスペックなビルの供給により、活性化が期待できるエリアである。横浜西口と比較すると、これまで業務・商業の集積はやや乏しかったが、今後、開発の進むみなとみらい地区の玄関口となることや、タワーマンションの竣工を迎え、新たな発展が見込まれる。

当エリアは、グレード・機能性ともに高い大規模ビルで形成され、大型需要の受け皿を担っている。また、都内と比べコストメリットがあり、都内の大型需要においても比較検討されるエリアといえる。横浜に比べアクセスする路線数が少なく交通利便性は劣るものの、今後は、日産の本社移転などを皮切りに、ビジネス街として認知度の底上げが期待できる。行政も特別力を入れており、複数の大型新築ビルの計画が進行中である。

県庁や市役所が所在する関内は、横浜で最も伝統あるビジネス街で、歴史的建造物も多い成熟したエリアである。しかし、築年数が経過したビルが多く、また、MM21地区の大型開発の煽りを受け、近年オフィス集積地としては地盤沈下の傾向にある。老朽化ビルの取り壊し後の、マンションやビジネスホテルなど他用途への開発が特徴的。オフィスニーズは、官公庁関連の需要が中心である。

神奈川県の東玄関口にあたる川崎市の業務・商業の中心地。駅東側は従来からの集客型テナント、及び営業所が集積し、駅西側は高スペックの大規模ビルを中心にメーカー系企業が集積している。東京都心までのアクセスが容易であるため、都心部の市況に影響を受け易く比較検討されることが多い。2006年、駅に隣接して商業施設ラゾーナが完成し、川崎全体の集客力が高まっている。

小田急線の本厚木駅を中心とした当エリアは、県央の拠点であり、メーカー系の大規模な工場や研究所が近いため、古くから営業所機能が集積している。また、住宅地も近く、多用途が混在したエリアとなっている。しかし、営業拠点の統廃合が進む中、以前より厚木の拠点の重要性は低下しており、ビルスペックの更新・改善にも消極的である。