中央区-東京＆横浜ビジネスゾーンガイド

中央区は、江戸時代から商業集積地として栄え、現代においても江戸時代創業の老舗店舗や老舗企業が数多く存在している。

ビジネスゾーンとしては、区の中心部を通る中央通りと昭和通りに沿って、日本橋、八重洲・京橋、銀座など、成熟したビジネス街が形成され、バブル期には人形町や浜町、新川、築地・明石町に拡大、バブル期以降はウォーターフロントと呼ばれる勝どきや月島に職住近接の再開発によるオフィスビルが建設された。

区全体の空室率は2.5%以下と低水準で推移しているが、今後は中央通りの再開発プロジェクトが立て続けに竣工することで供給が増え、需給バランスが変化する可能性がある。

JR東京駅の北東と地下鉄日本橋駅・三越前駅を中心とした当エリアは、交通の要衝という利点を有しているものの、比較的築年数の経過した中規模のビルが多い。かねてから化学・製薬系企業が集積しており、また、日本銀行が所在することから地方金融機関の支店も目立つ。今後、業務・商業一体の複合用途再開発が数多く計画されている。

JR東京駅東側に古くから形成されているビジネス街であり、立地する企業は、老舗企業や地方本社企業の東京支社・支店が多い。東京駅西側の丸の内と比較するとやや雑然とした街並みで、一定の商業繁華性も有している。築年数が経過したビルが目立つものの、それらのビル群では、現在、建て替えが計画されており、ストック更新による一層のエリアポテンシャルの向上が期待される。

多くの百貨店やアパレルショップ、超一流ブランド店などが集積する日本有数の商業集積エリア。繁華性を求める店舗系ニーズに対しての訴求力は高く、当然ながら賃料水準は高額である。またオフィス進出についても、立地ブランド志向が強い化粧品・宝石・人材派遣など特定業種の強いニーズを集めている。

地下鉄築地駅を中心とする当エリアは、バブル期前後にオフィスビル供給が急速に進み形成されたビジネス街である。築地には中央卸売市場が存在するが、これは将来的に江東区豊洲への移転が予定されている。都心中心部と比較し駅数が少なく交通利便性が劣るため、オフィスビルの新規供給は抑制されている。

東京都心部におけるバブル期の旺盛なオフィスの需要を背景に、倉庫や物流施設の跡地などにオフィスビル開発が行われたエリア。その結果、比較的基準階面積が大きなビルが目立つ。ただし、交通利便性は良好とは言い難いため、オフィス集積度はやや低く、ビルグレードに対して賃料は安い。

JR東京駅から東に約1キロ圏内と恵まれた立地特性を誇るエリアだが、中規模ビルが多く地下鉄の乗り入れが少ないため、ビジネス街としての認知は思いのほか低い。近時は、オフィスビルよりもマンションへと建て替えが進み、銀座や日本橋の商業ゾーンに近いことから人気を集め居住者が増えている。

地下鉄茅場町駅を中心とする当エリアは、東京証券取引所があることから証券各社が集積している。しかし、立地するビル群が中小規模であることや証券業のビジネスモデルの変革により、近時、同業種への訴求力は弱まっている。駅から隅田川河畔に近づくと、バブル期前後に建設された比較的規模の大きいビルが存在する。

地下鉄人形町駅、水天宮前駅、浜町駅を中心とする当エリアは、古くは繊維産業の卸売りが集積し、自社ビルも含めて老朽化した中小規模ビルが多かった。しかし、バブル期前後に多数の新築オフィスビルが供給され、現在のビジネス街を形成している。交通利便性に比して賃料水準が低廉であることから、コスト削減移転の受け皿となることも多い。