トラブル回避の勘所 明日は明日のビルオーナー
どんなビルも売られるものと認識すべし。
最後の決め手は、貸借契約書に。
不動産流動化の潮流の中、入居時に契約したオーナーがずっとそのビルを所有しているという保証はどこにもありません。そして、このことが、オフィスの賃貸借におけるトラブル背景となることも少なくないのです。これまでのつきあいや信用度に惑わされ、オーナーチェンジによって不利益を被ることのないよう、ビルが誰の手に渡っても変わらない賃貸借契約を、納得のいくまで詰めておくことが不可欠です。
オーナーチェンジによるトラブル事例
- 建て替えに協力して立ち退いたら...
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「建て替えた後、優先的に入居させる」との口約束で、建ち退きを了承したものの、途中でオーナーが物件を売却。新オーナーと賃貸条件でもめて、結局、その新築ビルに入居できなかった。その他、オーナーチェンジでは、ビル保険、造作買取請求権、保証金・敷金でのトラブルが目立つ。
- 競売における敷金保護
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任意売却であれば、オーナーの権利は当然に買主に継承され、敷金は契約終了時に新オーナーから返還されるが(建築協力金的な保証金は、この限りではない)、競売によるオーナーチェンジの場合、ほとんどの敷金は保護されない。これは、契約書による取り決めも対抗できず、賃貸借契約の弱点ともいわれている。
- 駐車場確保
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ビルに隣接する同一のオーナーのタワーパーキングに、多数の駐車場を確保。ビル売却により貸主がバラバラになり、駐車場だけ更新拒絶になる。駐車場確保のため、結局オフィスごと移転することに。