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オフィス

REASSESS | オフィスの再評価が始まる


コミュニケーション活性化のためのスペースとして見直されるオフィスの役割(2020年10月実施「オフィス利用に関するテナント意識調査」より)


コロナ禍を契機として、オフィスワーカーの働き方や働く場所が大きく変化している。2020年10月にCBREが実施した「オフィス利用に関するテナント意識調査」によると、約6割の企業がコロナ禍を契機にリモートワークを導入したと回答している(FIGURE 1)。新型コロナウイルス感染症(COVID-19)拡大前から導入済みの回答者を合わせると、約9割の企業がリモートワークを制度として導入していることになる。この導入率については、「東京23区」と「東京都下および地方都市(以下、地方都市)」で明確な差異はみられない。

Figure 1

一方、実際にオフィスを利用している人数では「東京23区」と「地方都市」で違いがみられた。FIGURE 2は、現在入居中のビルにおけるオフィス内の全席の最大稼働率(2020年10月時点)の回答割合である。東京23区では最大稼働率が「全席数の75%以上」の回答割合は28%であるのに対し、地方都市ではこの割合が42%と高い。地方都市では、リモートワークを制度として導入したものの実際はオフィスを使用している割合が高いことを示している。このことは、リモートワーク導入を理由とするオフィス使用面積の見直しは、東京23区と比べて地方都市では限定的になる可能性を示唆している。そのため、東京と比較して地方都市の空室率上昇は抑制される見通しだ。

Figure 2

コロナ禍を契機に導入が進んだリモートワークだが、その実施には課題も多い。中でも、「従業員同士のコミュニケーション」や「部下・チームマネジメント」を課題とする回答はいずれも7割を超え、回答割合の上位を占めた(FIGURE 3)。オフィスには、こうしたコミュニケーションを活性化させる役割がこれまで以上に求められるといえるだろう。コミュニケーションの量や質は業務の効率性や生産性に大きく影響する。今後、このことが改めて認識されることで、東京、地方ともにオフィスへのワーカー回帰の動きが生まれ、座席の稼働率は上昇する可能性もある。

Figure 3

 

東京


2021年以降、空室率は上昇傾向、賃料は調整が進む


2020年は、Q1のオールグレード空室率が0.6%と、過去最低値でスタートした。2019年に続き、IT関連企業の業容拡大による新設・拡張や、メーカーの建て替えに伴う大型移転など旺盛な需要がみられていた。しかし3月以降、COVID-19感染拡大の影響がオフィス市場にも徐々に現れ、移転や新設の延期・保留、契約のキャンセルが散見され始めた。

2020年Q2以降、空室の消化ペースが鈍化するとともに解約も増加し、今後も空室率の上昇が予想される。2020年Q3時点の空室率は0.9%であった。しかし、これは即入居可能な空室のみを対象とした空室率である。テナントから解約が予告され、一年以内に明け渡しが予定されている募集区画や、1年以内に竣工予定のビルの募集区画を加えた「募集空室率」は2020年Q3に4.4%で、2020年Q1の2.2%から2.2ポイント上昇した。働き方の変化への対応もしくはコスト削減を目的とした部分解約や縮小移転の動きが中小規模のビルを中心に増加したことが主因。また、2020年は17万坪のグレードAビルが竣工した。これらのビルは平均9割超の高い稼働率で竣工したものの、これに伴い発生した二次空室の消化ペースは鈍い。このことも募集区画が積み上がる要因となっている。

2021年以降に竣工するビルのプレリーシングの進捗もやや減速している。ただし、2021年、2022年の新規供給はそれぞれ10万、12万坪と、2000年から2019年の過去平均(18万坪)を下回り、需給バランスへの影響は限定的だろう。グレードAの新規供給のうち、2021年に竣工するビルではコロナ禍以前にプレリーシングが進んでいたこともあり、内定率は7割と推定される(2020年11月現在)。しかし、経済の先行き懸念から設備投資に対して慎重な企業が増え、新規開設や拡張ニーズは減少傾向にある。また、コロナ禍以前に比べ、求められる面積帯も小型化している。このため、内定率は足元では伸び悩んでいる。経済がコロナ禍以前の水準に回復するのは早くて2022年後半とみられるため、当面オフィス需要は弱含むと予想する。

2021年以降は、大口テナントによる移転や解約も徐々に増えてくるとみられる。それに伴い、2020年はややテナントの動きが停滞していたグレードAでも入退去の動きが増えるであろう。このため、グレードAの空室率は上昇し、2022年まで2%前後で推移すると予想する(FIGURE 4)。また、2023年にはグレードAは2018年に次ぐ過去2番目に多い19万坪の供給が予定されている。2023年Q4時点のグレードAの空室率は対2020年Q4比+2.3ポイントの3.5%まで上昇すると見込む。需給の緩和とともにテナント誘致のための賃料値下げ圧力が強まるため、グレードAの賃料は同-8.7%の34,800円/坪を見込む(FIGURE 5)。

Figure 4
Figure 5

グレードAマイナスならびにグレードBは、向こう3年間の年間平均供給量はいずれも過去平均を下回る。また、都心からやや離れて賃料にも割安感のあるビルでは、コスト削減移転や、コロナ禍を契機としたオフィスの分散化に伴うサテライトオフィスの受け皿としても一定の需要を集めるとみられる。このため、2023年Q4時点の空室率は、グレードAマイナスで対2020年Q4比+1.5ポイントの3.0%、グレードBで同+1.9ポイントの3.2%と、グレードAに比べいずれも空室率の上昇は小幅となろう。2023年Q4時点の賃料については、グレードAマイナスで対2020年Q4比-8.7%の24,100円/坪を予想。グレードBでは競争力の劣るビルを中心に、テナント確保のための賃料調整が進むとみられる。そのため賃料は同-10.4%の21,150円/坪と、他のグレードに比べやや下落幅が大きくなると見込む。

 

大阪


2022年に大型供給を控え、賃料は調整局面へ


2020年Q1のオールグレード空室率は0.7%と、過去最低値を更新した。しかし、コロナ禍の影響が本格化したQ2以降は移転計画の見直しや延期が次第に増え、テナントの動きは鈍化した。また、コスト削減を目的として、利用頻度の低い区画を返却するといった一部解約が増加。空室率はQ2から2期連続で上昇し、2020年Q3には1.2%となった。これに伴い、オールグレード賃料の上昇率は鈍化。グレードA賃料については、2020年Q2に6年半年ぶりの下落となったものの、2020Q3には対前期比+0.2%と再び上昇した。

リモートワーク増加を背景に業績好調なIT関連企業など、一部の業種では引き続き需要は堅調である。しかし、コロナ禍を契機としたオフィススペースの見直しにより、利用頻度の低い区画を返す動きは多くの企業でみられており、一部解約などの動きは今後も増えると予想する。2021年の供給は過去平均より少ない1.6万坪にとどまるが、2022年にはグレードAを中心に4万坪超の大量供給が予定されている。このため、グレードAの空室率は、2021年は1%未満が続くものの、2022年Q4時点には3.9%まで上昇すると予想(FIGURE 6)。2023年は再び供給が少ない年となり、空室率はやや低下し、2023年Q4時点で3.3%を見込む。以前のような高い賃料負担力を持つテナントは限られてきており、グレードAの賃料は2020年Q4をピークに横ばいまたは緩やかな下落傾向となる見通し。2023年Q4の賃料は対2020年Q4比-2.1%の25,900円/坪を見込む(FIGURE 7)。

Figure 6
Figure 7

グレードBでも空室が増える傾向にあるものの、コスト削減移転などの受け皿として当面は一定の空室を消化していくとみられる。このため、2021年Q1には空室率が2%台へ上昇するも、2022年Q4と2023年Q4の各時点の空室率はいずれも3.0%と、グレードAに比べ変動は緩やかとなろう。ただし、グレードAに比べ、需給緩和に伴う賃料調整がやや長期にわたり進むため、2023年Q4時点の賃料は同-3.9%の14,800円/坪と、やや下落幅が大きくなると見込む。

 

名古屋


まとまった新規供給を控え空室率は上昇傾向へ


2019年Q4に過去最低値を記録したオールグレード空室率は、COVID-19感染拡大が本格化する前の2020年Q1に早くも上昇に転じた。2019年後半から製造業を中心に大型区画に対するニーズがやや弱含み、まとまった空室の消化に時間を要する事例がみられ始めていたためだ。Q2以降は、リモートワーク導入によるオフィス面積の見直しや、コスト削減を目的とした一部解約や縮小移転が増加した。ウイルス感染対策として「三密」回避のための分室や、建て替えに伴う立ち退き移転ニーズもみられたが、需要は総じて弱含んだ。

向こう3年間の新規供給は3.8万坪、このうちグレードAは1万坪が予定されている(FIGURE 8)。2020年Q2以降、新規開設や拡張移転のニーズが弱含みになったとともに、オフィス戦略の見直しに伴う一部解約や縮小などの動きが出ており、今後も同様の動きは続くとみられる。このため、新築ビルの中にはまとまった空室を抱えて竣工するものも出てこよう。また、新築ビルへの移転に伴う二次空室の発生も予想される。競争力の劣る既存ビルの場合は、後継テナント決定までに時間を要し、空室期間が長引く可能性がある。

Figure 8

以上のことから、グレードAの空室率は2023年Q4時点で3.8%と、対2020年Q4比で2.6ポイント上昇、賃料は緩やかな下落傾向となり同-1.1%の27,750円/坪を予想する(FIGURE 9)。グレードBの2021年の新規供給は1.7万坪が予定されており、2008年の2.3万坪に次ぐ規模となる。グレードBの空室率は2022年後半から2023年後半にかけて4%台が続くものの、2023年Q4には3.8%にやや低下する見通し。需給緩和が見込まれるため、競争力が劣るビルでは、テナント確保のために募集賃料の引き下げを加速させる可能性がある。そのためグレードBの賃料は同-2.5%の13,800円/坪と、グレードAに比べやや調整が進むと予想する。

Figure 9

 

地方都市


多くの都市で賃料は2022年に底を打つと予想


2020年、地方都市のオフィスマーケットは2019年に続き需給タイトな状況でスタートした。2020年Q1の空室率は10都市中5都市で1%未満、賃料は10都市中5都市で2003年以来の最高値を更新した。しかし、COVID-19感染拡大が本格化したQ2はリーシングが停滞、7都市で空室率が上昇した。Q3以降は、コールセンターなどの業態を中心に一部で需要の回復がみられた。しかし、総じて需要はコロナ禍以前の水準には戻らず、2020年Q3は全7都市で空室率が上昇し、5都市で賃料が下落に転じた。

ただし、三大都市に比べ、地方都市マーケットにおけるコロナ禍の影響はこれまでのところ限定的である。これは、①三大都市に比べて人口密度が低く、通勤事情が異なり、オフィスに出勤するワーカーの割合が相対的に高いこと、②三大都市と比べて坪単価が低く、かつ使用面積が相対的に小さい支店が多いためオフィスコストが嵩みにくいこと、などが理由として挙げられる。

2021年は未だ経済はコロナ禍以前の水準には戻らないとみられる。そのため地方都市のオフィス需要は引き続き弱含み、空室率は上昇、賃料は下落傾向が続くと予想する。しかし、経済の回復とともにオフィス需要も徐々に回復していくとみられ、2022年中には多くの都市で空室率は低下傾向に転じ、やや遅行して賃料も底を打つと予想する。ただし、賃料上昇のペースは今後の新規供給量に左右されよう。横浜、金沢、福岡の3都市は、現在のマーケット規模に対して、向こう3年間の新規供給の割合が他都市に比べて高い(FIGURE 10)。しかし横浜は、2021年竣工ビルの多くですでにテナントが内定しており、2022年には新規供給の予定がない。このため、横浜の想定成約賃料は他都市よりも早い2022年前半には上昇に転じると予想する。

Figure 10
Figure 11
Figure 12

不動産マーケットアウトルック2021

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