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物流

RESILIENCE | コロナ禍でさらに強まるニーズ


ECの成長加速とポストコロナに向けたIT投資


2020年の大型マルチテナント型物流施設(LMT)の新規需要は、三大都市圏の合計で63万坪程度になりそうだ。新規供給が集中した2018年、2019年には及ばないが、過去3番目の規模である。コロナ禍にあっても堅調な物流施設需要が続き、首都圏では空室率が過去最低水準をキープした。

需要の大きな源泉の一つはECである。日本のEC市場は2008年以降、年平均して11%超で拡大してきた。新型コロナウイルス(COVID-19)感染拡大下では、感染予防策のための外出自粛による巣ごもり需要で、EC市場の拡大ペースは加速したとみられる(FIGURE 1)。ECプラットフォーマーは取扱量のさらなる拡大に備えた全国配送網の拡充のため、各地で精力的に物流施設の確保を急いでいる。巣ごもり需要は、物流施設を利用する主流の商品群である一般消費財のニーズを高めたのみならず、その保管在庫も増やす方向に働いた。このことは、世の中に欠かせないインフラとしての物流施設のニーズを、一段と強めることとなった。

Figure 1

もう一つの需要牽引役は、物流の自動化・IT化である。荷物量が増大するなか、物流倉庫内の作業や輸送の効率を高めるため、物流会社各社は倉庫面積の拡張と同時に先端テクノロジーを取り入れようとしている。COVID-19の影響で業績が厳しい産業では、一時的に投資を抑える企業もあろう。しかしながら、構造的な人手不足の問題は将来的な利益を圧迫するとの考え方から、競争力を維持するには改革のスピードを緩められない側面もある。また、輸送の分野でも配車や積載量の効率を高めるためにITが利用されている。大都市間の輸送の距離を埋めるように、地方都市周辺や交通の要衝となる立地で物流ニーズが起きている。

上記のような堅調な需要を背景に、デベロッパーや投資家は他のアセット以上に物流施設への投資を重視する傾向が強まっており、高水準の新規供給が計画されている(FIGURE 2)。

Figure 2

 

首都圏


2022年に大量供給も、空室率は低い水準にとどまる


2020年の首都圏のLMT*マーケットでは、新規供給が2019年、2018年に次いで過去3番目の規模であったものの、2019年と同じく新規需要が供給を上回る勢いが続いた。空室率は2020年Q1に過去最低の0.5%を記録して以降Q3まで最低水準が続き、Q4も同水準を維持したまま2020年を終えようとしている。当初は、コロナ禍により経済活動が停滞した影響が、少なからず物流需要にも出るものと予想されていた。しかし、ECの成長の加速や、人手不足などオペレーション上の課題を解決する自動化・IT化ニーズなどが、経済活動のマイナスを上回ったといえるだろう。2020年に竣工した20棟のうち9棟が一棟借りで満床となり、物流会社やeコマース企業による大型の契約が増加していることもその証左であろう。

新規供給は、2020年の44万坪に対し、2021年は63万坪、2022年は89万坪と、過去最大を更新する見込みである。しかし、企業は先行して物件を押さえる傾向が強まっており、2021年に竣工する物件ではすでに60%以上の面積でテナントが内定している。そのため、2年続けて大量供給となるものの、需給バランスが大きく崩れることはないと考える。空室率は上昇を予想するものの、2021年Q4に1.2%、2022年Q4では2.8%と、依然として低い水準にとどまるであろう。

空室率1%未満というタイトな需給環境を受け、首都圏全体の実質賃料は2020年一年間で3%程度の上昇となる見込み。大量供給を控えて今後の賃料上昇率は若干抑制されるとみられる。とはいえ、空室率の水準自体は依然として低いと予想されるため、上昇基調は続くだろう。2021年から2022年にかけて年平均1.7%で上昇し、2022年Q4時点では4,570円/坪と予想する。

Figure 3
Figure 4

 

首都圏エリア別


外環道エリアのニーズ旺盛、高稼働を維持


2020年の空室率はいずれのエリアも1%以下となり、首都圏全域で既存空室がほとんどない状態となった。圏央道エリアは、2018年までは20%前後の空室率で推移していたが、2019年Q4以降は1%程度で推移しており、今後も急上昇する可能性は低い。その理由は、圏央道が成田ICまで開通して利便性が高まったこと、そして、隣接する国道16号エリアの空室率が2020年Q3に0.1%に低下し、入居可能な空室の選択肢が極端に狭まっていることなどである。

今後の空室率は、2021年中はどのエリアも空室率は1%台またはそれ以下の超低水準が続くとみられる。しかし2022年に入ると、エリアによっては若干上昇する見通しである。東京ベイエリアでは2022年にこのエリアとしては初めて一年間で2棟の竣工が予定されており、空室率は4.8%への上昇を予想する。既存ストックが少ないエリアにおける大型供給であるため、竣工時に空室が残れば空室率を押し上げることとなる。今後の新規供給がもっとも多い国道16号エリアは、2022年に入ると竣工時の空室面積が少しずつ積み上がるとみられることから、空室率は2.8%への上昇を予想。圏央道エリアは、隣接する国道16号エリアの新規供給による影響を受け、空室率は3.9%への上昇を予想している。

一方、外環道エリアのみ、超低水準を維持するとみられる。2022年Q4に空室率は0.6%を予想する。同エリアは、交通利便性と雇用の確保しやすさという点から、物流施設立地としての評価が年々向上している。それにも関わらず今後の開発棟数は他のエリアと比べて少ないため、いずれの新築物件も高稼働で竣工すると予想される。

Figure 5
Figure 6

 

近畿圏


2021年の大量供給も需要堅調、空室率低下へ


近畿圏LMT*の空室率は、2020年Q4に3.7%程度に低下する見込みである。2017年の大量供給により需給バランスが大きく崩れたが、2018年以降は一棟借りを含む大型テナントの契約が相次いだ。2020年も16万坪の新規供給とほぼ同規模の新規需要となる見込みである。

2021年以降も、供給が需要を喚起する状態となりそうだ。2021年の新規供給は過去最大だった2017年(29万坪)に迫る28万坪だが、現時点で75%程度の面積でテナントが内定済みとみられる。既存物件にまとまった空室がない一方で、大規模な配送センターを計画するテナントからのニーズは依然として強い。加えて、2022年の新規供給は10万坪に満たない規模のため、空室率は低下傾向をたどり、2022年には2%を下回ると予想する。

実質賃料は、空室率が急激に低下した2019年の年間上昇率7.9%には及ばないが、2020年も4%超となる見込み。今後の上昇率は若干抑制されるが、2022年まで年平均2%程度上昇、2022年Q4時点4,130円/坪を予想する。

Figure 7

 

中部圏


大型の新規供給物件がテナントニーズを喚起


2020年の中部圏LMT*の空室率は、2019年から微減の9.5%程度となる見込みである。大きな変化がなかった理由として、コロナ禍の影響でテナントがやや慎重に傾き、空室消化が進まなかったことが挙げられる。

2021年の新規供給は1棟1.4万坪と引き続き低水準。だが、2022年は一転して過去最大の15万坪(6棟)が供給予定である。中部圏のストック面積は2022年に1.4倍超に拡大する規模で(対2020年末比)、空室率の上昇は避けられない。2022年Q4の空室率は12%程度を予想する。しかし、これら空室は徐々に消化が進むと予想される。というのも新規供給の中には、中部圏では希少なランプウェイを付帯した大型の施設が複数含まれているからだ。こうした物件には、大規模な進出や再編などを目的としたテナントからの関心が集まっている。

そのような需要喚起が予想されるため、空室率は上昇するものの実質賃料は年平均1%超の上昇を見込み、2022年Q4時点で3,680円/坪を予想する。

Figure 8

*LMT: 大型マルチテナント型物流施設(延床面積:首都圏および近畿圏では10,000坪以上、中部圏では5,000坪以上)

不動産マーケットアウトルック2021

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